Locazioni brevi: l’UE conferma l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate

In relazione alle locazioni brevi inferiori a 30 giorni, l’articolo 4 del Decreto Legge 24/04/2017 n. 50, convertito in Legge 21/06/2017 n, 96, ha disposto determinati obblighi, che sono stati confermati a dicembre 2022 dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
Corte di Giustizia dell’Unione Europea -sez. II- causa C-83/21 del 22-12-2022

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1. Gli obblighi disposti dalle l. 21/06/2017 n. 96

La legge in questione, con il termine “locazioni brevi”, intende i contratti di durata inferiore a 30 giorni, nonostante prevedano la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o attraverso soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di immobili da affittare.
Da giugno 2017, ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve che verranno stipulati a partire dalla stessa data, verranno applicate le disposizioni dettate dall’articolo 3 del decreto legislativo 14/03/2011 n. 23, con l’aliquota del 21% se si opta per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, la quale si applica anche ai corrispettivi lordi che derivano dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso che verranno conclusi dal comodatario e che avranno come oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
I soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto tra loro persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di immobili da dare in affitto, trasmettono i dati relativi ai contratti conclusi entro fine giugno dell’anno successivo.
Se si dovesse omettere la comunicazione, oppure, se la stessa fosse incompleta o infedele, si incorrerà nella sanzione della quale all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo n. 471/1997.
La stessa sanzione si riduce della metà se la trasmissione viene effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, oppure se, entro lo stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati. 
I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, trasmettono i dati secondo le modalità delle quali al punto 3.2. della legge in questione, attraverso la stabile organizzazione.
I soggetti non residenti nel territorio dello Stato che risultino privi di stabile organizzazione in Italia, per trasmettere i dati si avvalgono di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Decreto del Presidente della Repubblica 29/09/1973, n. 600 (IRPEF).
I soggetti residenti e non residenti applicano la ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi lordi.
La ritenuta è versata entro la metà del mese successivo a quello nel quale è stata effettuata, con le modalità delle quali al relativo articolo del Decreto Legislativo n. 241/1997, nonché dichiarata e certificata, ai sensi dell’articolo 4 del regolamento del quale al Decreto del Presidente della Repubblica n. 322/1998 (IRAP).

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2. Le contestazioni all’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017

Come riporta Altalex.com, l’articolo in questione è stato oggetto di contestazioni, arrivando davanti alla Corte di Giustizia Europea, con una controversia tra Airbnb Ireland UC plc e Airbnb Payments UK Ltd, e l’Agenzia delle Entrate italiana, in relazione alla legittimità di un istituto di diritto relativo al regime fiscale dei servizi di intermediazione immobiliare sulle locazioni brevi.  
Le società “Airbnb” hanno proposto un ricorso al TAR del Lazio, avendo come intento l’annullamento, provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12707/2017 n. 132395, che ha attuato il regime fiscale del 2017 e della circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate del 12/10/2017 n. 24, nella versione che si può applicare alla controversia della quale al procedimento principale, relativa all’applicazione del regime fiscale in parola.
Le ricorrenti sono arrivate davanti al Consiglio di Stato che ha rinviato le questioni in discussione alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea. 

3. Le disposizioni della Corte di Giustizia Europea

La Corte di Giustizia Europea, con una sentenza del dicembre 2022, ha disposto che:
Lo stesso non osta alla normativa di uno Stato membro che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, indipendentemente dal luogo dove siano stabilite dalla modalità che adottano, in relazione a locazioni di durata inferiore a 30 giorni di beni immobili situati nel territorio dello Stato membro, di raccogliere e comunicare all’amministrazione fiscale nazionale i dati relativi ai contratti di locazione stipulati attraverso la loro intermediazione e, se i prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispettivi corrispondenti oppure abbiano avuto parte alla loro percezione, di prelevare alla fonte l’ammontare dell’imposta dovuta sulle somme pagate dai conduttori ai locatori e di pagarle a loro volta all’Erario dello Stato membro.
Lo stesso osta alle norme di uno Stato membro che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, in relazione a locazioni di durata inferiore a 30 giorni di beni immobili del territorio dello Stato membro, se i prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispondenti prezzi, oppure li abbiano percepiti e risiedano o siano stabiliti nel territorio di uno Stato membro diverso da quello di imposizione, di nominare un rappresentante fiscale residente o stabilito nel territorio dello Stato membro di imposizione.  
Attraverso la recente decisione della Corte di Giustizia Europea, viene confermato l’obbligo per i portali con AIRBNB di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati degli immobili affittati, e di compiere come sostituito d’imposta per la ritenuta del 21% per locatari che mettano in affitto, per periodi inferiori a 30 giorni, meno di 4 appartamenti, non in forma imprenditoriale o societaria. Data la data della sentenza, l’obbligo in questione dovrebbe ritornare in vigore da gennaio 2023, con obbligo di prima dichiarazione a giugno 2024.