Airbnb: l’UE interviene sul regime della cedolare secca

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione, inizialmente introdotto a partire dal 2011 (art. 3 d.lgs. n. 23/2011). L’applicazione di tale regime facoltativo permette al locatore di poter assoggettare il reddito derivante dalla locazione ad un’unica imposta “fissa” in sostituzione di Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo. Di contro, la scelta della cedolare obbliga il locatore a rinunciare alla facoltà di chiedere, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione inclusa la variazione Istat.

     Indice

  1. La cedolare secca: la disciplina
  2. Airbnb e cedolare secca: il problema della compatibilità con il diritto europeo delle regole sulla cedolare secca per le locazioni brevi
  3. Le conclusioni dell’Avvocato Generale

1. La cedolare secca: la disciplina

In linea generale sono due le aliquote della cedolare secca: tassazione del 21 % sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi; tassazione ridotta del 10 % per i contratti d’affitto a canone concordato.

Secondo l’art. 3 del D.lgs. n. 23/2011, è possibile richiedere l’applicazione della cedolare secca sui contratti di locazione da parte delle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni e che locano un immobile adibito a soli fini abitativi.

Tuttavia, l’art. 1, comma 59, della l. n. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019) ha esteso l’applicazione del regime di cedolare secca ai contratti di locazione di immobili adibiti ad usi commerciali prevedendo che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, possa, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’art. 3 del d.lgs. n.23/2011, con l’aliquota del 21%. Tale regime non è stato più applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. È importante sottolineare che chi intende stipulare un contratto di affitto con esercizio dell’opzione della cedolare secca ha l’obbligo di comunicare preventivamente al conduttore la scelta di tale regime, indicando la rinuncia a richiedere l’adeguamento del canone per tutta la durata dell’opzione. Il regime della cedolare secca prevede, infatti, che il locatore non sia tenuto al pagamento dell’Irpef, dell’imposta di registro e di bollo, e dovrà invece versare un’imposta sostitutiva, ma dovrà al contempo rinunciare a qualunque modifica del canone, compreso l’adeguamento Istat dell’indice dei prezzi al consumo. La comunicazione al conduttore deve essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviare prima di esercitare l’opzione della cedolare secca e, quindi, prima di registrare il contratto di affitto; prima che scada il termine per il versamento dell’imposta di registro, nel caso in cui l’opzione sia esercitata in una delle annualità successive. La comunicazione al conduttore della rinuncia all’aggiornamento del canone è obbligatoria anche in caso di proroga del contratto.


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2. Airbnb e cedolare secca: il problema della compatibilità con il diritto europeo delle regole sulla cedolare secca per le locazioni brevi

In attuazione al regime fiscale introdotto per le locazioni brevi dall’art. 4, commi 4, 5 e 5-bis del d.l. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96), tale normativa ha previsto l’obbligo per società come Airbnb, che gestiscono portali telematici preordinati a mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, di operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento, da versare poi al Fisco.

La normativa, inoltre, prevede che chi svolge attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici, se residente in Italia o ivi avente una stabile organizzazione, dovrà operare come sostituto d’imposta. Il soggetto che gestisce il portale telematico è tenuto a raccogliere e trasmettere all’Agenzia delle Entrate tutti i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite (art. 4, comma 4, D.L. n. 50/2017).

La stessa normativa prevede che nel caso in cui il medesimo soggetto non risieda in Italia e sia riconosciuto privo di una stabile organizzazione, lo stesso sarà tenuto a nominare un rappresentante fiscale per adempiere agli obblighi fiscali in qualità non già di sostituto d’imposta, bensì di responsabile d’imposta (art. 4, commi 5 e 5-bis, D.L. n. 50/2017). A tale proposito si evidenzia che Airbnb Ireland Uc e Airbnb Payments Uk Ltd, appartenenti al gruppo multinazionale Airbnb, hanno presentato ricorso dinanzi al Tribunale amministrativo regionale del Lazio (Italia) per l’annullamento del provvedimento n. 132395 del direttore dell’Agenzia delle Entrate, del 12 luglio 2017, che ha attuato il regime fiscale sopra detto.

In particolare le ricorrenti hanno sostenuto che il provvedimento impugnato, che impone lo svolgimento di un’attività di vero e proprio sostituto d’imposta (nonché di raccogliere e trasmettere un’ingentissima mole di dati all’amministrazione finanziaria, e di nominare un rappresentante fiscale in Italia), e la normativa presupposta, del quale esso costituisce attuazione, contrastano con varie disposizioni di diritto europeo, e in particolare con le disposizioni in materia di concorrenza e non discriminazione, diritto di stabilimento e libertà di circolazione dei servizi (quali racchiuse negli artt. 56 e 101 ss. del TFUE e nelle direttive 2006/123 e 2000/31/CE). Il Tar del Lazio però ha respinto il ricorso e la sentenza è stata impugnata innanzi al Consiglio di Stato. Quest’ultimo, con ordinanza n. 6219 del 18 settembre 2019, ha rinviato alla Corte di giustizia Europea l’analisi della compatibilità con il diritto europeo delle regole sulla cedolare secca per le locazioni brevi.

3. Le conclusioni dell’Avvocato Generale

Secondo l’Avvocato Generale l’articolo 1, paragrafo 1, lettera f), della direttiva 2015/1535, in combinato disposto con l’articolo 1, paragrafo 1, lettera e), della stessa direttiva, deve essere interpretato nel senso che non costituisce una «regola tecnica» ai sensi di detta prima disposizione una normativa nazionale che impone agli intermediari di locazioni brevi di immobili, compresi quelli che operano online, l’obbligo di raccogliere e comunicare alle autorità finanziarie i dati relativi ai contratti di locazione stipulati a seguito dell’attività dell’intermediario e, nel caso in cui tali intermediari intervengano nel pagamento dei canoni di locazione, l’obbligo di applicare la ritenuta d’imposta sulle somme versate dai conduttori ai locatori e di versarla all’Erario.

Inoltre secondo lo stesso Avvocato Generale l’obbligo di ritenuta fiscale imposto agli intermediari nell’ambito del regime fiscale controverso non comporta una discriminazione nei confronti degli operatori non residenti ma potrebbe essere considerato un ostacolo alla libera prestazione dei servizi, in quanto misura in grado di rendere meno attraente l’esercizio di tale libertà. Tuttavia, contrariamente a quanto sostiene Airbnb, tale ostacolo è giustificato dalla necessità di garantire l’effettiva riscossione delle imposte sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili e di contrastare l’evasione fiscale in detto settore: in altre parole un tale obiettivo costituisce un motivo d’interesse generale idoneo a giustificare un ostacolo ad una libertà del mercato interno. Al contrario – ad avviso dell’Avvocato Generale – l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale, imposto dalla legge italiana, è contrario all’articolo 56 TFUE.

 

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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