Ostruzionismo alle visite del locatore: cosa rischia il conduttore?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Firenze -Sentenza n. 2179 del 14-07-2022

Costituisce grave inadempimento il comportamento ostruzionistico del conduttore volto ad impedire l’esercizio del diritto contrattualmente stabilito del locatore ad eseguire visite periodiche presso l’immobile concesso in locazione

      Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: artt. 1453 c.c.; 1455 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8385 del 01/08/1995

1. La vicenda

Un locatore decidere di vendere l’immobile locato; di conseguenza  incaricava un agente immobiliare della promozione della vendita; Successivamente tentava di concordare gli orari di accesso all’immobile con il conduttore che però non intendeva collaborare; tuttavia, ai sensi dell’art. 14 del regolamento contrattuale, il locatore si era riservato il diritto di visitare, anche a mezzo di persone delegate, i locali concessi in locazione e, dal canto proprio, il conduttore si era obbligato a consentire la visita dell’unità immobiliare agli aspiranti acquirenti, impegnandosi a fissare con il locatore un giorno lavorativo della settimana. Per cercare di risolvere la questione il locatore, con apposita raccomandata, si avvaleva della facoltà di negare il rinnovo del contratto, contestualmente diffidando il conduttore a cessare la propria condotta ostruzionistica; del resto secondo il successivo art. 19 le parti avevano previsto la risoluzione del contratto in conseguenza del mancato adempimento (anche) di tali obblighi. Anche in considerazione di tale pattuizione il locatore, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., domandava al Tribunale la risoluzione per grave inadempimento del conduttore e, in via subordinata, per diniego del rinnovo; in ogni caso, chiedeva la condanna al rilascio dell’immobile con obbligo di corrispondere una penale di 50,00 euro per ogni giorno di ritardo.

2. La questione

Quali sono le conseguenze del comportamento ostruzionistico del conduttore volto ad impedire l’esercizio del diritto contrattualmente stabilito del locatore di eseguire visite periodiche presso l’immobile concesso in locazione?


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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. L’agente immobiliare, ha dato atto di come, dopo un’unica visita, il conduttore avesse impedito l’accesso all’appartamento, prima in base a motivi di salute e, in seguito, rifiutandosi espressamente di permettere l’ingresso all’interno dell’abitazione durante la vigenza del contratto. La testimonianza è risulta poi suffragata dalla mancata presentazione in udienza del conduttore per rendere interrogatorio formale. Come ha osservato lo stesso Tribunale però il diritto di visita del locatore è stato regolamentato mediante una specifica clausola contrattuale, condivisa dallo stesso conduttore (art. 14 del contratto).  L’inadempimento agli obblighi ivi previsti appare, perciò, rilevante in rapporto alla stessa volontà dei contraenti (che, mediante l’art. 19, avevano previsto al riguardo anche una condizione risolutiva di inadempimento), alla natura del rapporto (che non priva il locatore della disponibilità dell’immobile locato, con diritto di mostrarlo a potenziarli acquirenti), nonché al concreto interesse del creditore, intenzionato ad alienare l’appartamento. Secondo il Tribunale l’inadempimento allegato, perciò, risulta grave alla luce della citata disciplina e legittima la pronuncia di risoluzione del contratto ex art. 1453 e 1455 c.c.; in ogni caso venendo meno, per effetto della risoluzione, il titolo giuridico su cui si fondava il godimento del bene da parte del conduttore, questi è stato condannato all’immediato rilascio dell’immobile locato.

4. Le riflessioni conclusive

Pur nel silenzio della legge il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l’immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto. Infatti, l’obbligo di garantire il pacifico godimento implica che al conduttore debba essere assicurata l’ampia garanzia del comodo uso del bene anche verso il comportamento dello stesso locatore, che con insistenza pretenda invece di entrare nell’immobile locato senza avere fondato motivo.

In altre parole le visite dovranno avvenire nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l’esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l’unità concessa in locazione non solo devono avere una solida giustificazione, ma soprattutto devono essere preventivamente concordate con il conduttore. In ogni caso il ripetuto, ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell’immobile posto in vendita, a coloro che siano disposti ad acquistarlo, costituisce grave inadempimento del contratto di locazione e, quindi, causa della sua risoluzione (Cass. civ., sez. III, 04/10/1979, n. 5133).

Del resto, il fatto che la custodia ed il godimento del bene passi in capo al conduttore dal momento della consegna del bene non priva totalmente il locatore dalla possibilità di controllare se l’inquilino faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto.

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Avvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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