Riferimenti normativi: art. 3, lett. a), L. n. 431/1998
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 21/01/2010 n. 977
Indice:
La vicenda
Il proprietario di un immobile destinato ad uso abitativo intimava ai conduttori licenza per finita locazione, essendo sua intenzione adibire l’immobile ad abitazione del figlio. Gli intimati si opposero alla convalida, eccependo il difetto di legittimazione attiva dell’intimante che non ritenevano proprietario dell’immobile locato; a conferma di quanto sostenuto notavano che il contratto di locazione risultava sottoscritto dalla moglie; in ogni caso sostenevano che le intenzioni manifestate nella disdetta erano prive di fondamento in quanto il figlio dell’intimante era già proprietario di un immobile abitativo nello stesso comune. Il Tribunale dichiarava la nullità del contratto e condannava i convenuti a rilasciare il bene ed a corrispondere al proprietario un importo mensile. A sostegno di tale decisione lo stesso giudice faceva presente che il contratto era stato redatto come se fosse stato stipulato dal proprietario, mentre era stato sottoscritto dalla moglie; tuttavia secondo il Tribunale nell’atto non vi era alcun elemento che permettesse di riconoscere l’esistenza di una procura o anche solo l’intento del sottoscrittore di voler firmare in rappresentanza dell’apparente contraente (cioè il marito); la mancanza di una procura con forma scritta ad substantiam, nonché l’insanabile contrasto fra il soggetto indicato come parte del contratto ed il soggetto sottoscrittore facevano ritenere il contratto nullo; secondo il Tribunale, perciò, andava accolta la domanda di rilascio ed i convenuti andavano condannati anche al pagamento di un’indennità per occupazione senza titolo, da determinarsi nell’importo pattuito come canone. La Corte d’appello, invece, dichiarava cessato il rapporto di locazione alla data di scadenza del primo quadriennio, confermando la condanna dei resistenti al rilascio dell’immobile locato. Secondo i giudici di secondo grado dal tenore complessivo del contratto si desumeva che locatore era esclusivamente il proprietario dell’immobile, mentre la sottoscrizione della moglie non aveva altro senso se non quello di agire in nome e per conto del marito. I conduttori ricorrevano in cassazione, contestando la decisione d’appello nella parte in cui non aveva valutato le osservazioni critiche in merito alla legittimazione attiva del locatore e alla presunta invalidità della motivazione del mancato rinnovo.
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La questione
Il giudice del merito può sindacare i motivi per i quali il proprietario – locatore non rinnova il contratto di locazione ad uso abitativo?
La soluzione
La Cassazione ha dato torto ai conduttori. I giudici supremi sottolineano che per legittimare il mancato rinnovo del rapporto da parte del locatore, è sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l’immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, propri o di un proprio familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità. Alla luce di quanto sopra, quindi, la Cassazione rigettava il ricorso e condannava la parte conduttrice al versamento del contributo unificato in misura maggiorata ai sensi dell’articolo 13 comma 1 quater del Dpr numero 115 del 2002.
Le riflessioni conclusive
Secondo consolidata interpretazione il diniego di rinnovo di cui all’art. 3, lett. a), legge 9 dicembre 1998, n. 431, al pari dell’analogo istituto previsto dall’art. 27, legge 27 luglio 1978, n. 392, presuppone l’intenzione (ma non anche la necessità) del locatore di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma; l’intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull’utilità o sulla convenienza della scelta del locatore.
In particolare, l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza però che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta. In ogni caso, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. civ., sez. III, 10/12/2009, n. 25808). Nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, però, ai sensi dell’art. 3 della L. 9 dicembre 1998 n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Trib. Milano 23 febbraio 2016).
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