Crollo del cancello manuale, locatore responsabile dei danni

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Appello di Lecce - sentenza n. 8 del 04-01-2022

È il locatore il responsabile dei danni subiti dalla figlia del sub-conduttore per il crollo del cancello manuale ma deve essere valutato anche il comportamento “colposo” del genitore.

Riferimenti normativi: artt. 1227 c.c.; 2051 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 09/06/2016 n. 11815

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando la figlia (di appena 4 anni) dei sub-conduttori di un immobile, incaricata dalla madre di aprire il cancello, che delimitava l’accesso al palazzo, subiva una frattura del femore scomposta e ematomi alla coscia destra per la fuoriuscita dai binari del predetto cancello che cadeva sulla piccola. I genitori della vittima del sinistro citavano in giudizio il titolare della società conduttrice e la società proprietaria del complesso immobiliare, chiedendo la condanna di entrambi al ristoro dei danni subiti dalla figlia; in ogni caso pretendevano pure il risarcimento dei danni subiti (a titolo di danno non patrimoniale) per l’assistenza prestata alla figlia e per le conseguenze sul loro stato psichico e fisico, nonchè quelli derivati dalla prolungata assenza dal lavoro, legata alle necessità di cura della figlia. All’esito della istruttoria, svolta con inchiesta orale e c.t.u., il Tribunale, accoglieva la domanda degli attori, ritenendo che la responsabilità del sinistro fosse inquadrabile nell’ambito dell’art. 2051 cc, per omessa custodia del bene locato; in particolare il giudice di primo grado riteneva che il danno fosse ascrivibile unicamente alla conduttrice. La domanda nei confronti del proprietario dell’immobile, quindi, era disattesa, come disattesa era anche la domanda di risarcimento del danno subito in proprio dai genitori della danneggiata. La società conduttrice si rivolgeva alla Corte di Appello, criticando la posizione del Tribunale che l’aveva ritenuta custode del cancello sulla scorta del contratto di locazione intercorso con la proprietà. Inoltre, faceva presente che il malfunzionamento per difetto di manutenzione, andava inquadrato nell’ambito della disciplina di cui all’articolo 2053 c.c. con conseguente responsabilità del proprietario dell’immobile; del resto si notava che la conduttrice non poteva intervenire per sostituire il meccanismo dell’impianto malfunzionante.

La questione

Chi è responsabile per i danni subiti dalla figlia del sub-conduttore per il crollo del cancello manuale?

La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione alla conduttrice. Come hanno notato i giudici di secondo grado, infatti, il complesso edilizio, nella sua interezza, nonostante la locazione di alcuni appartamenti è sempre rimasto nella disponibilità e sotto la vigilanza ed il controllo della società proprietaria; in secondo luogo le conseguenze dannose conseguenti al cancello metallico comportano una responsabilità del proprietario, che rientra unicamente nella disciplina dell’art. 2053 cc., giacché il cancello è sempre rimasto nella disponibilità della società proprietaria, pure nella vigenza della locazione intervenuta con la conduttrice. Tali considerazioni hanno indotto la Corte di Appello a valutare diversamente dal Tribunale la responsabilità del sinistro, accogliendo le considerazioni dell’appellante. In ogni caso secondo i giudici di secondo grado il comportamento della madre della vittima (che colposamente ha affidato l’incarico di aprire un cancello di grandi dimensioni ad una bimba di 4 anni) ha contribuito alla causazione del danno.

Le riflessioni conclusive

Come ha recentemente osservato la Cassazione la responsabilità per rovina di edificio ex art. 2053 c.c. – il cui carattere di specialità rispetto a quella ex art. 2051 c.c. deriva dall’essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente il mero potere d’uso della “res” – ha natura oggettiva e può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile” (Cass. civ., Sez. III, 27/05/2020, n. 11034). Nel caso esaminato tale prova non è stata fornita, mentre i testimoni hanno riferito che il proprietario era stato informato del malfunzionamento del cancello per la mancanza del fermo di fine corsa ma non aveva assunto alcuna iniziativa per ripararlo. Il fatto che il danno sia stato arrecato da un bene che va ricompreso fra le parti comuni del complesso immobiliare comporta, quindi la responsabilità esclusiva del proprietario dell’intero complesso condominiale, cui permane un obbligo di vigilanza e di controllo delle parti comuni. Di conseguenza è stato corretto escludere, correlativamente, la responsabilità ex art. 2051 cc del conduttore. Pienamente condivisibile poi parlare di concorso del danneggiato ex art. 1227 atteso che la madre della vittima avrebbe dovuto usare maggior cautela, evitando che una bambina di quell’età scendesse dall’autovettura per aprire da sola un cancello carraio, e tanto anche a prescindere dal malfunzionamento del cancello stesso.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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