Se il locatore allega il contratto, il conduttore deve addurre fatti impeditivi

Se il locatore allega il contratto di locazione concluso con il conduttore, quest’ultimo deve addurre idonei fatti impeditivi, estintivi o modificativi per paralizzare la pretesa di controparte. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: art. 1571 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. I, Sentenza del 15/07/2011 n. 15659

1. La vicenda: lo sfratto del conduttore

Un locatore, con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, intimava alla conduttrice di un locale ad uso commerciale lo sfratto per morosità. L’intimata si era resa morosa per il pagamento di canoni parzialmente versati (da dicembre 2019 a giugno 2020) per complessivi € 3900,00 alla data dell’atto, oltre interessi e canoni a scadere successivamente. Il locatore precisava di aver più volte invitato la conduttrice al pagamento delle morosità senza però ottenere alcun risultato. L’intimata costituitasi in giudizio si opponeva alla richiesta di convalida di sfratto, deducendo il mancato completo godimento dell’immobile a causa della chiusura di un varco di accesso al locale che aveva reso lo stesso non fruibile. Il giudice assegnatario del ruolo emetteva ordinanza ex art. 665 c.p.c., evidenziando la persistenza della morosità e come già in fase sommaria fosse grave l’inadempimento di parte intimata anche in presenza dei prospettati vizi dell’immobile; lo stesso giudice disponeva poi il mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.

2. La questione: la produzione del contratto di locazione

Se l’intimante produce in giudizio il contratto di locazione, a dimostrazione del titolo e della scadenza dell’obbligazione del conduttore, il conduttore come può paralizzarne la pretesa?

3. La soluzione: la ragione al locatore

Il Tribunale ha dato pienamente ragione al locatore. Il giudicante ha evidenziato come la parte intimante abbia assolto gli oneri che le incombevano producendo in giudizio il contratto di locazione concluso con il conduttore, a dimostrazione del titolo e della scadenza dell’obbligazione asseritamente inadempiuta dal conduttore. Alla luce della suddetta documentazione, ad avviso del Tribunale, incombeva alla parte convenuta allegare o dimostrare fatti impeditivi, estintivi o modificativi, idonei a paralizzare la pretesa del locatore e diretta ad integrare o modificare quanto “sigillato” nel contratto di locazione vigente e regolarmente registrato, e, quindi, documentare gli avvenuti pagamenti sostenuti, oppure motivare l’impossibilità di tale inadempimento. Il convenuto non ha offerto nessuna prova valida; di conseguenza il decidente ha dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione, condannando il conduttore al pagamento, in favore dell’attore, dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti oltre interessi legali.

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4. Le riflessioni conclusive

Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428). In ogni caso, è onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento del canone di locazione è dipeso dalla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte, ove peraltro, risulti redatta senza alcun contraddittorio con il locatore, ragione per cui, in assenza di una precisa prova da parte del conduttore della totale inagibilità dei locali – unica circostanza che consentirebbe la sospensione del pagamento dei canoni – la condotta del medesimo conduttore deve ritenersi idonea a legittimare la risoluzione del rapporto locatizio per grave inadempimento (Trib. Massa 9 gennaio 2020). Costituisce difatti principio pacifico quello secondo cui in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziate o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento (così Cass. civ., sez. I, 15/07/2011, n. 15659; Cass. n. 15659 /2011; Cass. civ., sez. III, 12/02/2010, n. 3373; Cass. civ., Sez. Un., 30/10/2001, n. 13533). Per opporsi efficacemente all’intimazione di sfratto per morosità, il conduttore deve provare di aver pagato i canoni di locazione oppure che non fossero dovuti. Ciò, ovviamente, sempre che il proprietario alleghi l’inadempimento e il contratto (Trib. Trieste 7 febbraio 2024, n. 135).