Regolazione degli affitti brevi: il TAR Sicilia fissa i confini tra qualità dell’offerta e oneri sproporzionati

Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi e delle strutture extralberghiere ha assunto un ruolo centrale nell’offerta turistica italiana, diventando oggetto di crescente attenzione da parte del legislatore nazionale e regionale. L’esigenza di regolamentare un mercato in forte espansione, anche per contenere gli effetti dell’overtourism e garantire standard minimi di qualità, ha portato diverse Regioni ad adottare discipline sempre più dettagliate.
A tale proposito merita di essere evidenziato che recentemente il Comune di Firenze ha deliberato l’estensione del regime limitativo delle locazioni turistiche brevi, già operativo nell’area Unesco, a un ampio numero di zone urbane esterne al centro storico. È la prima applicazione così ampia dei poteri regolatori riconosciuti ai Comuni dalla normativa regionale.
Del resto, l’interesse generale può giustificare limitazioni alle locazioni turistiche brevi per tutelare ambiente urbano, tessuto sociale e diritto all’abitare. Tuttavia, tali interventi devono rispettare limiti precisi: da un lato la competenza regionale in materia di turismo, dall’altro la tutela della libertà d’impresa, del diritto di proprietà e la necessità di non comprimere irragionevolmente un’offerta ricettiva che, per sua natura, è differenziata e spesso a conduzione familiare.
È proprio in questo contesto che si inserisce la recente sentenza del TAR Sicilia n. 1268/2026. La decisione si inserisce nel delicato equilibrio tra l’esigenza pubblica di garantire standard minimi di qualità nell’accoglienza turistica e la necessità di non soffocare, con oneri sproporzionati, il settore degli affitti brevi e delle strutture extralberghiere. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Il decreto regionale impugnato e gli obblighi contestati

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte di una Federazione del settore, del decreto regionale (n. 2104/2025) che aveva introdotto una serie di requisiti minimi particolarmente stringenti per tutte le strutture ricettive, comprese quelle extralberghiere e le locazioni turistiche. Secondo la Federazione, l’impianto regolatorio finiva per sovrapporre realtà profondamente diverse, imponendo standard tipici dell’ospitalità alberghiera anche a B&B, case vacanza e affitti brevi, che per loro natura operano con modelli gestionali più flessibili e spesso familiari. Tra gli obblighi contestati figuravano prescrizioni eterogenee: dai materassi ignifughi ai televisori da 32 pollici, dalla presenza di personale in grado di comunicare in inglese ai servizi igienici distinti per sesso, fino a dotazioni e requisiti strutturali difficilmente sostenibili per operatori di piccola scala. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il limite della proporzionalità nella regolazione degli affitti brevi

Dopo aver escluso i profili di incompetenza legislativa sollevati dalla ricorrente, il TAR Sicilia ha accolto gran parte delle censure relative all’irragionevolezza e alla sproporzione delle prescrizioni. Il Collegio ha chiarito che la Regione, pur potendo fissare requisiti minimi per garantire un livello adeguato di qualità dell’offerta turistica, non può tuttavia comprimere l’identità stessa del settore extralberghiero imponendo oneri eccessivi, incompatibili con la gestione non imprenditoriale o con la dimensione ridotta delle strutture. Una regolazione troppo rigida, infatti, rischia di snaturare l’offerta extralberghiera, che la stessa legge regionale intendeva valorizzare nella sua diversità, e di appiattire verso l’alto l’intero sistema ricettivo, rendendo di fatto antieconomico l’esercizio delle attività più piccole.
La decisione del TAR si collega direttamente alla vicenda concreta: molte delle previsioni contestate non erano semplici criteri di classificazione, utili a distinguere le diverse categorie di strutture, ma veri e propri requisiti minimi obbligatori, la cui applicazione generalizzata avrebbe comportato interventi onerosi e spesso sproporzionati rispetto alla natura delle attività extralberghiere. In diversi casi, inoltre, le prescrizioni risultavano formulate in modo vago o difficilmente attuabile, con il rischio di generare incertezza applicativa e contenzioso.
Alla luce di tali considerazioni, il TAR Sicilia ha annullato le disposizioni più gravose, riaffermando che la regolazione del settore deve essere improntata a criteri di proporzionalità, ragionevolezza e coerenza con la specificità degli affitti brevi e delle strutture extralberghiere. L’obiettivo di elevare la qualità dell’offerta turistica non può tradursi nell’imposizione di standard uniformi che, di fatto, penalizzano gli operatori più piccoli e compromettono la varietà dell’accoglienza, elemento essenziale del turismo contemporaneo.
Molti proprietari, infatti, non sono imprenditori alberghieri: sono persone che mettono a reddito un immobile, che gestiscono l’accoglienza in prima persona, che non dispongono di personale, reception o strutture complesse. Imponendo obblighi pensati per gli hotel (come materassi ignifughi, televisori di grandi dimensioni, personale che parla inglese o servizi igienici separati per sesso) il decreto regionale sopra citato finiva per rendere l’attività eccessivamente onerosa, se non impossibile, per chi opera su piccola scala.

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!