Piano Casa, cosa cambia con il decreto approvato alla Camera

Il disegno di legge di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante disposizioni urgenti per il Piano Casa, ha concluso l’esame alla Camera ed è ora atteso al Senato per la conversione definitiva. Il testo, approvato con modifiche, incide su edilizia residenziale pubblica e sociale, programmi di edilizia integrata, accesso alla casa, valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e interventi convenzionati a canone o prezzo calmierato.
Per i professionisti legali, il provvedimento presenta diversi profili di interesse: dalla disciplina del riscatto degli alloggi ERP ai vincoli trascritti sugli immobili convenzionati, fino alla nullità dei contratti stipulati in assenza dei requisiti soggettivi. Ne emerge un quadro nel quale diritto urbanistico, contrattualistica immobiliare, attività notarile, procedure amministrative e controlli pubblici sono destinati a intrecciarsi in modo significativo. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Riscatto ERP: il diritto di opzione dell’assegnatario

Tra le novità più rilevanti vi è la riscrittura dell’articolo 5, dedicato al riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica esistenti. La norma prevede l’adozione, entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, di un decreto interministeriale chiamato a disciplinare le procedure di alienazione degli immobili ERP e di edilizia sociale.
Nell’ambito di tali procedure è riconosciuto un diritto di opzione in favore dell’assegnatario non moroso nel pagamento del canone o degli oneri accessori, a condizione che non sia proprietario di altra abitazione. È un passaggio di immediato rilievo pratico, perché la futura disciplina attuativa dovrà chiarire criteri di selezione degli immobili, modalità di esercizio dell’opzione e coordinamento con la normativa già vigente in materia di alienazioni ERP. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Alloggi calmierati e vincoli trentennali

Il provvedimento interviene anche sui programmi infrastrutturali di edilizia integrata, finalizzati alla realizzazione congiunta di edilizia convenzionata ed edilizia libera. Il testo rafforza il ruolo dei privati, che potranno presentare programmi anche tramite società di progetto o veicoli societari appositamente costituiti, purché dotati di adeguata capacità economico-finanziaria ed esperienza nel settore.
Elemento centrale è il vincolo di destinazione: il soggetto attuatore deve impegnarsi, con atto d’obbligo da trascrivere nei registri immobiliari, a mantenere la destinazione residenziale convenzionata a canone o prezzo calmierato per un periodo non inferiore a trent’anni dalla fine dei lavori. La trascrizione del vincolo assume particolare importanza per notai, avvocati e operatori immobiliari, poiché incide sulla circolazione del bene, sulla due diligence e sulla successiva rivendita.

3. Contratti, requisiti e rischio nullità

Di forte interesse civilistico sono le disposizioni relative ai requisiti soggettivi degli acquirenti o conduttori. In caso di assenza dei requisiti al momento della stipula, il contratto di compravendita o di locazione è nullo. Se invece il superamento dei requisiti economici e patrimoniali interviene successivamente, per due anni consecutivi, le parti possono optare per la risoluzione del contratto o per la conversione del canone ai valori correnti di mercato; in mancanza, opera la risoluzione di diritto.
Si tratta di previsioni destinate a incidere sulla redazione dei contratti e delle convenzioni, imponendo particolare attenzione alle dichiarazioni rese dalle parti, alle verifiche preliminari, agli obblighi informativi e alle clausole risolutive. Rilevanti saranno anche i profili di trattamento dei dati personali connessi ai controlli sui requisiti economici e patrimoniali.

4. Prezzi e canoni: il ruolo dei valori OMI

Il testo interviene sui criteri per determinare prezzi di vendita e canoni calmierati. Il parametro principale è rappresentato dalle quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, riferite alla medesima zona territoriale, tipologia edilizia e stato di manutenzione.
Quando i dati OMI non risultino corrispondenti, i valori sono definiti in convenzione con il Comune applicando una riduzione non inferiore al 33 per cento sui valori effettivi di mercato, ricavati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. È un meccanismo che mira a oggettivare la calmierazione, ma che potrà generare questioni valutative, soprattutto nei territori caratterizzati da mercati immobiliari disomogenei.

5. Semplificazioni, bonifiche e atti notarili

Il Piano Casa contiene anche misure di semplificazione procedimentale per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia, demolizione e ricostruzione. Rilevano, in particolare, le disposizioni sulla conferenza di servizi e sulla possibilità di coordinare interventi edilizi e attività di bonifica.
Per l’attività notarile, si segnala la riduzione alla metà degli onorari relativi agli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata. La misura si inserisce in un quadro volto ad agevolare la realizzazione e la circolazione degli immobili a prezzo o canone calmierato.

6. Un provvedimento da seguire nella fase attuativa

Il testo approvato alla Camera non esaurisce la disciplina del Piano Casa. Molte disposizioni richiedono provvedimenti attuativi, intese in Conferenza unificata e successivi atti amministrativi. Per i professionisti, la fase decisiva sarà quindi quella dell’attuazione: solo allora sarà possibile valutare l’effettiva portata delle procedure di riscatto, dei programmi integrati e dei vincoli convenzionali.
Il decreto apre comunque un fronte importante per la consulenza legale e tecnica: l’abitazione accessibile diventa terreno di incontro tra pubblico e privato, con effetti diretti su contratti, proprietà, urbanistica, garanzie e responsabilità.

7. FAQ

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