Rumori dal locale in affitto: quando paga il conduttore e quando risponde il proprietario

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riferimenti normativi: art. 844 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Messina, Sentenza n. 917 del 11/04/2024

1. Canna fumaria, fumi e rumori dal pub: il caso portato in Tribunale

Una condomina citava in giudizio la società proprietaria di un’unità commerciale e il relativo conduttore, chiedendo di accertare l’illegittima installazione della canna fumaria e l’intollerabilità delle immissioni provenienti dal locale.
L’attrice lamentava da tempo l’installazione di una canna fumaria di grandi dimensioni lungo la facciata ovest dell’edificio, facciata che risultava in comunione con il locale commerciale sottostante, condotto dal convenuto. Secondo l’attrice, la canna fumaria era stata collocata senza i necessari titoli abilitativi, sporgeva sulla sede stradale e veicolava fumi, odori e rumori verso la finestra della sua abitazione, determinando un pregiudizio immediato e continuo alla sua qualità della vita. L’attrice denunciava anche immissioni acustiche provenienti dalle turbine di aspirazione e dal chiacchiericcio dei clienti del pub, lamentando un pregiudizio alla propria qualità della vita, aggravato dalla sua età avanzata e dalla particolare fragilità psicofisica.
I convenuti replicavano che l’intervento rientrava nell’attività edilizia libera, che la canna fumaria era stata installata nel rispetto delle distanze e che il muro comune poteva essere utilizzato ex art. 1102 c.c. senza pregiudicare gli altri condomini. Il conduttore sosteneva inoltre che le immissioni potevano provenire da altre attività commerciali presenti nella zona e che il decoro dell’edificio era già compromesso da molteplici installazioni preesistenti. La società proprietaria eccepiva il difetto di legittimazione passiva, affermando che l’opera era stata realizzata dal conduttore senza alcun suo intervento.
Nel corso del giudizio, il Tribunale disponeva l’acquisizione del fascicolo cautelare relativo al procedimento parallelo, nel quale era stata svolta una consulenza tecnica fonometrica. Il CTU accertava che le immissioni sonore superavano in modo significativo i limiti della normale tollerabilità, soprattutto nelle ore notturne, incidendo sul benessere psico‑fisico dell’attrice. Il giudice della cautela riteneva sussistenti sia il fumus boni iuris sia il periculum in mora e ordinava la sospensione dell’attività rumorosa fino all’adozione di misure tecniche idonee a ridurre le immissioni entro i limiti di legge.
A seguito del provvedimento cautelare, il convenuto provvedeva alla rimozione della canna fumaria e alla coibentazione dell’impianto, come documentato agli atti. Tale circostanza determinava la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rimozione dell’impianto e sull’accertamento delle immissioni di fumi e odori.
La controversia proseguiva invece sul profilo acustico. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Immobile in affitto e immissioni moleste: chi ne risponde?

Quali criteri consentono di distinguere la responsabilità del conduttore da quella del locatore quando le immissioni intollerabili provengono da un immobile concesso in locazione?

3. Rumori oltre la tollerabilità: conduttore condannato, locatore escluso

Il Tribunale riteneva intollerabili le immissioni provenienti dal pub del conduttore. Il CTU ha messo in rilievo che, nonostante gli interventi eseguiti, le immissioni sonore avevano superato i limiti differenziali notturni previsti dal DPCM 14.11.1997 e il limite giurisprudenziale dei 3 dB stabilito dall’art. 844 c.c. La verifica veniva effettuata nella camera da letto dell’attrice, locale più esposto alle immissioni, e mostrava un superamento costante dei parametri, sia a finestra aperta sia a finestra chiusa.
Il Tribunale ha ritenuto che le immissioni acustiche provenienti dal locale commerciale integrassero una vera e propria lesione del diritto alla salute dell’attrice, incidendo in modo apprezzabile sul suo benessere psico‑fisico e sulla qualità della vita domestica.
Il Tribunale ha accolto quindi la domanda relativa alle immissioni acustiche, condannando il conduttore ad adottare tutti gli accorgimenti tecnici necessari a ricondurre i rumori entro i limiti di tollerabilità. Inoltre ha accolto la domanda risarcitoria, liquidando in via equitativa € 5.000,00 a titolo di danno non patrimoniale, oltre interessi dalla pubblicazione della sentenza.
Quanto alla società proprietaria, il Tribunale non ha ravvisato alcuna responsabilità, ritenendo che le immissioni fossero riconducibili esclusivamente alla gestione dell’attività commerciale da parte del conduttore. È stata rigettata inoltre la domanda riconvenzionale del convenuto relativa alle infiltrazioni d’acqua, poiché il CTU aveva escluso che le cause fossero imputabili all’immobile dell’attrice.
Il Tribunale ha chiuso la vicenda regolando le spese secondo la soccombenza: compensazione tra attrice e società condomina locatrice, condanna del conduttore alle spese di lite e attribuzione a quest’ultimo delle spese della c.t.u., ritenute integralmente a suo carico.

4. La proprietà non basta: quando il locatore può essere responsabile

La responsabilità del conduttore si radica nell’art. 1587 c.c., che gli impone di usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e secondo la destinazione convenuta. Ciò significa che ogni intervento, modifica o uso del bene deve rispettare la struttura dell’immobile, le regole del condominio e gli interessi del locatore.
In ogni caso, in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c., per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi (Cass. civ., sez. III, 26/08/2025, n. 23881). In altri termini, la mera qualità di proprietario non è, di per sé, sufficiente a fondare una responsabilità, neppure in astratto, per il fatto dannoso lamentato. L’art. 2043 c.c. richiede infatti l’accertamento concreto della colpa, sicché la responsabilità può configurarsi solo quando sia dimostrato un comportamento negligente, imprudente o imperito causalmente rilevante rispetto all’evento.
La Cassazione ha chiarito che il proprietario non è automaticamente corresponsabile delle immissioni prodotte dal conduttore: la responsabilità può configurarsi solo se, al momento della locazione, il locatore avrebbe potuto prevedere, con la diligenza dell’uomo avveduto, che l’attività del conduttore avrebbe generato danni a terzi (Cass. civ., sez. III, 1 marzo 2018, n. 4908; Trib. Messina 11 aprile 2024, n. 917).

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