Condizionatore condominiale guasto: niente risarcimento se il danno non è provato

Locazione e guasto dell’impianto di condizionamento condominiale: escluso il danno in re ipsa e negato il ristoro per carenze probatorie del conduttore. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: artt. 1226; 2043 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. Un, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022

1. Il guasto al condizionatore e la richiesta di risarcimento della conduttrice

La controversia prendeva origine dall’azione promossa dalla conduttrice di un locale adibito a macelleria‑ristorante contro il condominio, invocando la responsabilità ex artt. 2043 e 2051 c.c. L’attrice lamentava che, per due annualità consecutive (2020‑2021), l’impianto condominiale di condizionamento dell’aria aveva funzionato in modo gravemente irregolare, sino a bloccarsi completamente per alcuni giorni dell’agosto 2021.
Secondo la conduttrice, tale guasto determinava un innalzamento eccessivo delle temperature interne, rendendo i locali poco confortevoli e provocando una significativa perdita di clientela; di conseguenza sosteneva che la propria attività commerciale aveva subito un danno economico rilevante, quantificato in oltre quindici mila euro per la diminuzione del fatturato, cui si aggiungevano ulteriori pregiudizi: la perdita di qualità di alcune bottiglie di vino conservate nel locale e il costo sostenuto per il noleggio di un raffrescatore destinato a mitigare la calura interna.
L’odierno appellante si difendeva contestando integralmente le pretese risarcitorie, sostenendo che non vi fosse prova né del danno né del nesso causale tra il malfunzionamento del condizionatore e la flessione dei ricavi dell’attività. Contestava inoltre la valenza probatoria della fattura relativa al noleggio del raffrescatore, ritenuta un mero documento unilaterale privo di quietanza, e deduceva il concorso di colpa della stessa conduttrice.
Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando il convenuto al pagamento di € 7.762,70 oltre spese di lite. Tale decisione veniva impugnata dal condominio. L’appellata resisteva chiedendo la conferma della pronuncia di primo grado.
Nel corso del giudizio di appello emergeva che il condizionatore condominiale aveva subito un blocco totale solo per alcuni giorni dell’agosto 2021, mentre nel resto del periodo funzionava, seppur parzialmente. Le testimonianze confermavano temperature elevate, ma non provavano che ciò avesse determinato un calo di fatturato, coincidente invece con le restrizioni COVID‑19 che avevano inciso sull’intero settore della ristorazione.
Quanto ai vini, i testi avevano riferito solo che alcune bottiglie erano divenute inutilizzabili, senza prova dell’effettiva alterazione qualitativa né del valore.
La fattura del raffrescatore non era accompagnata da prova dell’avvenuto pagamento né da elementi che dimostrassero la corrispondenza tra l’apparecchio noleggiato e quello indicato nel documento.
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2. Danno provato o liquidazione equitativa: qual è il limite?

La liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. può essere utilizzata dal giudice quando la parte avrebbe potuto fornire una prova precisa del danno, oppure la sua natura sussidiaria ne impedisce l’impiego in presenza di carenze probatorie?

3. La Corte d’Appello: il danno non è automatico e va dimostrato

La Corte di Appello ha accolto integralmente il gravame, riformando la sentenza del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno escluso che nel caso concreto potesse configurarsi un danno in re ipsa. La Corte ha rilevato che la documentazione contabile prodotta non dimostrava un calo significativo del fatturato imputabile al guasto, anche in considerazione delle restrizioni pandemiche che avevano inciso sull’intero settore della ristorazione; inoltre ha escluso la sussistenza del danno relativo ai vini, osservando che mancava la prova dell’esistenza, del pregio e dell’effettiva alterazione qualitativa delle bottiglie, non essendo state prodotte perizie o analisi tecniche idonee a dimostrare il deterioramento. I giudici di secondo grado non hanno ritenuto provato neppure il danno relativo al noleggio del raffrescatore, poiché la fattura prodotta costituiva un mero indizio e non era accompagnata da prova dell’effettivo pagamento né da testimonianze che confermassero la corrispondenza tra l’apparecchio noleggiato e quello indicato nel documento.
La domanda risarcitoria dell’appellata è stata rigettata, condannandola alla restituzione delle somme eventualmente percepite in esecuzione della sentenza di primo grado, con interessi legali dalla data del pagamento. Ha inoltre condannato l’appellata alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, liquidate nei valori minimi professionali in considerazione della semplicità delle questioni trattate.

4. Guasto condominiale e perdita di fatturato: perché la prova resta decisiva

La sentenza chiarisce che il danno da “disagio” o da “minor godimento” del bene può essere liquidato anche equitativamente, purché il danneggiato alleghi fatti concreti che dimostrino l’intenzione di utilizzare l’immobile per scopi produttivi. L’equità, dunque, non è automatismo, ma strumento residuale che presuppone comunque una base fattuale minima.
Diverso è il terreno del lucro cessante, come la perdita di clientela nel caso di un ristorante: qui la prova deve essere analitica, documentale e rigorosa. Non basta il malfunzionamento dell’impianto condominiale, né la mera percezione di un disagio; occorre dimostrare che l’evento abbia inciso in modo diretto e misurabile sui ricavi. Le Sezioni Unite escludono espressamente che tale voce possa essere riconosciuta in re ipsa, perché il danno economico non coincide con l’evento, ma con le sue conseguenze patrimoniali, che devono essere provate (Cass. civ., Sez. Un., 15/11/2022, n. 33645).
La Corte d’Appello di Perugia si è attenuta fedelmente a questo principio: ha negato il risarcimento non perché il guasto fosse irrilevante, ma perché mancava la dimostrazione del nesso causale e dell’effettiva entità del pregiudizio. La conduttrice non ha fornito elementi idonei a distinguere la flessione dei ricavi dovuta al condizionatore guasto da quella, ben più ampia e documentata, derivante dalle restrizioni COVID‑19; né ha provato l’alterazione qualitativa dei vini o l’esborso per il raffrescatore.
Del resto, la liquidazione equitativa non può colmare vuoti probatori che la parte avrebbe potuto e dovuto colmare (Cass. civ., sez. III, 28/07/2025, n. 21607). In ogni caso il pregiudizio lamentato per il deterioramento dei beni (nella specie, alcune bottiglie di vino) e la richiesta di rimborso delle spese sostenute per soluzioni sostitutive non possono essere riconosciuti sulla base di semplici affermazioni o di documenti privi di riscontro. È necessario che la parte dimostri in modo puntuale l’effettiva compromissione dei beni, la riconducibilità causale dell’alterazione all’evento dannoso e l’avvenuto pagamento delle somme esposte, mediante elementi probatori concreti e verificabili.

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