Infiltrazioni dal terrazzo: il condomino danneggiato paga comunque?

Il condomino danneggiato da infiltrazioni imputabili all’omessa manutenzione delle parti comuni è obbligato a contribuire pro quota alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1126 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 28528 del 28/10/2026

1. Infiltrazioni dal terrazzo: come nasce la lite condominiale

Il giudizio nasceva dall’iniziativa del proprietario dell’appartamento del quarto piano, il quale conveniva in giudizio la proprietaria del terrazzo del quinto piano e il condominio dell’edificio, ritenendoli responsabili delle infiltrazioni d’acqua che da tempo interessavano la sua abitazione. I fenomeni infiltrativi provenivano dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva della resistente, ma al tempo stesso destinato a svolgere funzione di copertura condominiale per l’unità immobiliare del ricorrente.
Il ricorrente lamentava di aver dovuto anticipare una serie di spese per eliminare le cause infiltrative e per ripristinare i danni subiti nel proprio appartamento, oltre ai costi sostenuti nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696‑bis c.p.c. promosso dinanzi al Tribunale. In quella sede il CTU aveva accertato la presenza di ammaloramenti e la necessità di interventi sul terrazzo, stimando i danni complessivi in circa € 5.200,00.
Sulla base di tali risultanze, il ricorrente chiedeva che i resistenti fossero condannati a rimborsargli le somme anticipate per i lavori sul terrazzo, per il ripristino del proprio appartamento e per tutte le spese dell’ATP, per un totale di € 5.480,29, già detratta la quota a suo carico quale condomino. La proprietaria del terrazzo si costituiva sostenendo di aver già offerto la propria quota di un terzo ai sensi dell’art. 1126 c.c., mentre il condominio negava ogni responsabilità, affermando che l’unica responsabile era la proprietaria esclusiva del lastrico.
Il processo si svolgeva sulla base della documentazione prodotta, poiché la richiesta di prova testimoniale veniva disattesa. Dopo vari rinvii e il mutamento del giudice, la causa veniva trattenuta in decisione all’udienza del 7 maggio 2026. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: danneggiato o condomino obbligato a pagare?

Il danneggiato, pur essendo terzo ai fini del risarcimento, resta obbligato alla contribuzione ex art. 1126 c.c.?

3. La decisione: responsabilità divisa tra proprietario e condominio

Il Giudice di Pace ha accolto parzialmente la domanda del ricorrente, riconoscendo la responsabilità concorrente della proprietaria del terrazzo e del condominio. In particolare, lo giudice siciliano ha applicato il criterio dell’art. 1126 c.c., ponendo un terzo del danno a carico della proprietaria del terrazzo e due terzi a carico del condominio, con obbligo di contribuzione pro quota anche del ricorrente, in quanto condomino.
Il Giudice di Pace ha riconosciuto come provati i danni accertati dal CTU nell’ATP, quantificando le spese per i lavori eseguiti e per gli esborsi relativi al procedimento tecnico. Ha ritenuto che tali somme dovessero essere poste a carico dei resistenti in solido ai sensi dell’art. 2055 c.c., detraendo però quanto già anticipato dalla proprietaria del terrazzo. Ha quindi determinato l’importo residuo spettante al ricorrente.
Il Giudice di Pace ha inoltre condannato i resistenti al pagamento delle spese di lite, liquidate, oltre accessori, compensando la parte residua per la reciproca soccombenza. Ha escluso il rimborso delle spese di mediazione, ritenendo che la procedura non fosse obbligatoria e che il relativo avvio non potesse gravare sui resistenti.

4. Danno, riparto e solidarietà: cosa cambia per il condomino

In tema di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, la giurisprudenza più recente conferma un modello di responsabilità strutturalmente concorrente. Il proprietario o usuario esclusivo risponde quale custode della superficie, mentre il condominio è responsabile per l’omesso controllo sulla funzione strutturale di copertura. Ne deriva che, ai fini del riparto interno dell’onere risarcitorio, trova applicazione il criterio legale dell’art. 1126 c.c., con imputazione di un terzo del danno al proprietario/usuario esclusivo e di due terzi ai soli condomini sottostanti che traggono utilità dalla copertura (Giudice di Pace Bari 23 giugno 2026, n. 878).
Sul piano esterno, nei confronti del danneggiato, opera invece la regola della solidarietà ex art. 2055 c.c.: proprietario esclusivo e condominio rispondono entrambi per l’intero, restando salva la successiva regolazione interna secondo le proporzioni fissate dall’art. 1126 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 10/05/2016, n. 9449).
In ogni caso il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123,1124,1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo (che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni o nella utilità che il lastrico privato assolve come copertura del caseggiato) di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (Cass. civ., sez. III, 28/10/2025, n. 28528).

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!