Superbonus 110% in condominio: l’assemblea approva l’offerta, ma il contratto è davvero concluso?

Superbonus 110% e appalto condominiale: natura giuridica della delibera di approvazione dell’offerta. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 12027 del 16/05/2017

1. Superbonus 110% e lavori mai partiti: perché nasce la lite

La controversia trae origine dal mancato perfezionamento del contratto di appalto relativo al progetto di riqualificazione energetica del condominio tramite Superbonus 110%. Una società predisponeva un’offerta per l’esecuzione del cappotto termico di un caseggiato, illustrata in assemblea il 31 marzo 2022 alla presenza dei tecnici incaricati.  I condomini accettavano la proposta incaricando l’amministrazione di sottoscrivere a nome del condominio il relativo contratto di appalto.
Secondo la società, tale accettazione assembleare aveva determinato la conclusione del contratto di appalto. Il successivo rifiuto del condominio di procedere ai lavori veniva ritenuto un recesso unilaterale, con conseguente obbligo di rimborso delle spese sostenute (20.309,82 euro) e risarcimento del mancato guadagno (35.098,65 euro).
L’appaltatrice sosteneva di aver avviato attività preparatorie urgenti, incaricando lo studio tecnico già coinvolto dal condominio e raccogliendo documentazione necessaria, ritenendo i tempi ristretti per accedere all’incentivo.
Il condominio riteneva che nessun contratto fosse stato perfezionato, poiché l’assemblea aveva solo autorizzato l’amministratore a firmare il contratto, ma tale firma non era mai avvenuta. Inoltre, la bozza contrattuale inviata dall’impresa quattro mesi dopo l’assemblea conteneva condizioni diverse dall’offerta originaria, tra cui clausole vessatorie, tempistiche incompatibili con la sostituzione dei serramenti e maggiori oneri economici.
Il condominio evidenziava anche che l’offerta prevedeva una condizione sospensiva: l’appaltatrice avrebbe dovuto ottenere l’avvallo degli istituti di credito per il finanziamento e l’acquisto dei crediti fiscali, condizione mai verificatasi.
Dopo vari solleciti e una proposta conciliativa, l’impresa emetteva fattura e avviava la causa per ottenere il pagamento. Il condominio resisteva, negando sia il perfezionamento del contratto sia qualsiasi responsabilità precontrattuale. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La delibera assembleare basta a vincolare il condominio?

La delibera assembleare di accettazione dell’offerta era sufficiente a perfezionare il contratto di appalto?

3. Appalto non concluso senza firma dell’amministratore

Il Tribunale ha respinto integralmente le domande dell’attrice. Secondo la giudice non si era perfezionato alcun contratto di appalto, poiché la delibera assembleare non costituiva un’accettazione dell’offerta ma rappresentava soltanto un’autorizzazione all’amministratore a stipulare il contratto.
Inoltre il Tribunale ha notato che la proposta contrattuale prevedeva che l’appaltatrice dovesse ottenere l’avvallo degli istituti di credito prima della firma, condizione non verificatasi. La bozza contrattuale inviata dall’impresa quattro mesi dopo l’assemblea conteneva poi condizioni diverse dall’offerta originaria, circostanza incompatibile con l’idea che il contratto fosse già concluso.
Alla luce di quanto sopra è stato escluso l’inadempimento contrattuale del condominio: non essendovi contratto, non può esservi violazione. Il Tribunale ha escluso pure la responsabilità precontrattuale del condominio: l’appaltatore era consapevole delle difficoltà tecniche e dei mutamenti intervenuti, e aveva essa stessa modificato le condizioni dell’offerta.
In conclusione, tutte le domande dell’attrice sono state respinte e la società è stata condannata a rifondere al convenuto le spese di lite, liquidate in 5.031 euro oltre accessori.

4. Il rischio delle attività avviate prima del contratto

La giurisprudenza ha affermato che il condominio si configura quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Trib. Castrovillari 12 maggio 2022, n. 95); di conseguenza agisce tramite l’amministratore, unico soggetto legittimato a stipulare contratti in nome e per conto dei condomini. Questo significa che la sola accettazione dell’offerta da parte dell’assemblea non è idonea al perfezionamento dell’accordo contrattuale (Cass. civ., Sez. Un., 18/04/2019, n. 10934).
Se l’amministratore non firma il contratto, manca l’elemento essenziale della conclusione del negozio.
Nella vicenda esaminata l’impresa si è comportata come se il contratto fosse già stato firmato, quando in realtà non lo era affatto. Dopo l’approvazione della proposta contrattuale della società appaltatrice da parte dell’assemblea, la società ha iniziato a muoversi rapidamente, raccogliendo documenti, incaricando lo studio tecnico, facendo svolgere verifiche e impostando le pratiche preliminari. Tutto questo, però, è avvenuto senza che il condominio avesse ancora assunto un impegno giuridico vincolante.
L’assemblea aveva solo autorizzato l’amministratore a firmare il contratto, ma quella firma non è mai arrivata. Perciò, tutte le attività svolte dall’impresa in quei mesi non erano l’esecuzione di un contratto, ma una scelta autonoma, fatta nella convinzione errata che l’accordo fosse già concluso.
Del resto, quando l’appaltatore ha finalmente trasmesso la bozza del contratto, quel documento non assomigliava più all’offerta che i condomini avevano approvato. Nel frattempo, infatti, le condizioni erano cambiate: la società aveva introdotto previsioni nuove e più gravose, aveva aumentato gli oneri economici e aveva ristretto in modo significativo le tempistiche.
In sostanza, come ha messo in evidenza il Tribunale, la società non solo aveva iniziato ad agire senza un contratto firmato, assumendosi da sola il rischio delle attività preliminari, ma aveva anche cambiato le condizioni dell’offerta in un momento in cui i tempi erano già strettissimi. Questo duplice comportamento ha reso impossibile procedere con i lavori nei tempi richiesti dalla normativa sul Superbonus, escludendo qualsiasi responsabilità del condominio.

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