Fioriere private sul lastrico solare: perché l’assemblea non può decidere tutto

Fioriere e lavori di rifacimento del lastrico di uso esclusivo: invalidità della delibera per superamento dei poteri assembleari. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 02/03/2025, n. 5528

1. Il caso: lavori sul lastrico e costi addebitati alle proprietarie

La controversia trae origine dai lavori eseguiti sul lastrico solare di un complesso condominiale composto da più palazzine, nel quale due condomine, ciascuna titolare dell’uso esclusivo di una porzione del lastrico, avevano impugnato le delibere assembleari del 14 e del 25 giugno 2018. Le delibere avevano stabilito che le spese per la demolizione e ricostruzione delle fioriere in muratura, poste a separazione delle due terrazze, dovevano essere sostenute integralmente dalle proprietarie delle porzioni esclusive, mentre le restanti spese relative alla guaina impermeabilizzante e alla pavimentazione dovevano essere ripartite secondo il criterio dell’art. 1126 c.c.
Le attrici deducevano che le fioriere non erano deteriorate in sé, ma dovevano essere demolite solo per consentire l’accesso alla guaina e agli impianti sottostanti, risultati ammalorati a seguito di infiltrazioni verificatesi negli appartamenti inferiori. Il tecnico incaricato dal condominio aveva infatti individuato le cause delle infiltrazioni nel cattivo stato della guaina e delle tubazioni di sfiato, alcune delle quali alloggiate proprio nel cavedio ricavato all’interno delle fioriere. Alla luce di quanto sopra, le attrici sostenevano che non potesse essere addebitato a loro l’intero costo della demolizione e ricostruzione delle fioriere, perché si trattava di lavori necessari per accedere alla guaina e agli impianti del lastrico comune.
Il Tribunale di Firenze rigettava le domande, ritenendo corretto il criterio adottato dall’assemblea. Secondo il primo giudice, la demolizione delle fioriere era comunque legata all’uso esclusivo delle terrazze e al maggior godimento che le proprietarie ne traevano, con la conseguenza che la spesa poteva essere posta a loro carico.
Le due condomine proponevano appello, limitatamente alla delibera del 25 giugno 2018. Il condominio resisteva e proponeva appello incidentale condizionato, sostenendo l’improcedibilità della domanda per asserita genericità dell’istanza di mediazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: fin dove può spingersi l’assemblea condominiale?

L’assemblea condominiale può imporre, con deliberazione a maggioranza, interventi e relative spese su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, oppure tali decisioni richiedono necessariamente il consenso unanime dei proprietari interessati?

3. La decisione: delibera nulla se incide su beni privati

La Corte d’Appello ha affermato, in via preliminare, che la domanda di mediazione indicava chiaramente l’oggetto (l’impugnazione delle delibere relative ai lavori sul lastrico e alla ripartizione delle spese) e soddisfaceva il requisito dell’art. 4 D.Lgs. 28/2010.
Passando al merito, la Corte ha rilevato che le fioriere, realizzate contestualmente alla costruzione del fabbricato, risultano pacificamente di proprietà privata delle due appellanti.
Di conseguenza, secondo i giudici di secondo grado l’assemblea non poteva deliberare interventi su tali beni, né imporre ai proprietari il relativo costo mediante voto maggioritario. L’assemblea, infatti, può deliberare solo sulla gestione dei beni comuni.
La Corte d’Appello ha osservato che la delibera del 25 giugno 2018, nella parte in cui ha posto integralmente a carico delle appellanti le spese di demolizione e ricostruzione delle fioriere, non si è limitata a ripartire le spese comuni, ma ha inciso direttamente su beni di proprietà esclusiva, determinando un intervento non consentito all’assemblea. La nullità deriva dunque non dal criterio di ripartizione, ma dall’oggetto stesso della delibera, che travalica le competenze dell’assemblea condominiale.
In accoglimento dell’appello principale, la Corte d’Appello ha riformato la sentenza di primo grado e dichiarato la nullità della delibera del 25 giugno 2018 nella parte relativa alle fioriere. L’appello incidentale del condominio è stato respinto.

4. Il principio: sui beni esclusivi serve il consenso dei proprietari

La Corte d’Appello di Firenze ha messo in evidenza un principio cardine: l’assemblea può deliberare solo sulla gestione dei beni comuni, mentre ogni decisione che incida su beni di proprietà esclusiva richiede il consenso dei titolari o, in alternativa, un intervento giudiziale.
Di conseguenza la delibera dell’assemblea condominiale che impone interventi su beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini (nel caso di specie fioriere private) è radicalmente nulla. L’assemblea, quale organo della collettività, può infatti deliberare soltanto sulla gestione delle parti comuni e non può assumere decisioni che incidano direttamente sulla sfera dominicale dei singoli, salvo che tali interventi siano indispensabili per l’uso corretto e sicuro delle cose comuni. Ogni decisione che riguardi beni esclusivi non può essere adottata secondo il metodo maggioritario proprio dell’assemblea, ma richiede il consenso dei proprietari interessati, secondo il modello negoziale. Le delibere affette da tale vizio rientrano nella categoria delle nullità e, pertanto, non sono soggette al termine di impugnazione di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2, applicabile alle sole delibere annullabili. Il condomino dissenziente conserva pieno interesse ad agire, poiché degli obblighi derivanti dai contratti stipulati in esecuzione della delibera risponde il condominio e, quindi, ogni partecipante alla comunione (Cass. civ., sez. II, 02/03/2025, n. 5528). Resta fermo che una delibera incidente su beni di proprietà esclusiva può ritenersi valida solo in presenza del consenso unanime dei condomini, incluso il titolare del bene, oppure quando la disciplina risulti già prevista da un regolamento contrattuale, unico strumento idoneo a incidere sui diritti individuali.

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