Piscina nel giardino privato: quando il condominio non può bloccare i lavori

Lavori in proprietà esclusiva: quando l’assemblea può autorizzare l’opera del condomino senza violare decoro e regolamento condominiale. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1122 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Savona, Sentenza n. 254 del 20/04/2026

1. Piscina nel giardino privato: perché nasce la lite condominiale

La controversia trae origine dall’impugnazione proposta da una condomina avverso una delibera, nella parte in cui l’assemblea aveva espresso parere favorevole alla realizzazione da parte di altro condomino di una piscina nel suo giardino. L’attrice sosteneva che la delibera fosse nulla o annullabile per una pluralità di ragioni: l’indeterminatezza dell’oggetto, la violazione dell’ordine del giorno e la contrarietà al regolamento condominiale. Secondo la condomina, il proprietario dell’unità interessata non aveva presentato alcun progetto e l’assemblea non era stata in grado di esprimersi sul punto, come risultava da un passaggio del verbale. L’attrice notava che alcuni condomini, rappresentanti 420,73 millesimi, anche se non adeguatamente informati, avevano votato favorevolmente alla realizzazione della piscina, deliberando su un argomento diverso da quello indicato all’ordine del giorno.
In via subordinata, la condomina lamentava la violazione degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., ritenendo che l’assemblea avesse deliberato su un tema non correttamente inserito nell’ordine del giorno. Contestava inoltre la conformità dell’intervento al regolamento condominiale, che vietava varianti o sopraelevazioni idonee ad alterare l’estetica, la struttura organica o la solidità dell’edificio. A suo avviso, la piscina costituiva un intervento edilizio invasivo, qualificabile come nuova costruzione secondo le norme urbanistiche del Comune e, dunque, potenzialmente idoneo a compromettere l’aspetto architettonico del complesso.
Il condominio si costituiva contestando integralmente le domande. Sottolineava che il regolamento, di natura contrattuale, prevedeva che ogni variante alla proprietà individuale dovesse essere preventivamente sottoposta all’assemblea e successivamente al Comitato di Architettura di un Consorzio. In assemblea, la delegata del proprietario interessato a realizzare l’opera in discussione aveva illustrato gli elementi essenziali della proposta, mostrando anche una foto rappresentativa della piscina, come confermato dal verbale e dalla testimonianza assunta in giudizio. L’assemblea, dopo discussione, aveva espresso regolare voto sul punto, approvando la richiesta con la maggioranza dei millesimi presenti. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Serve un progetto definitivo per autorizzare l’opera?

L’assemblea condominiale può validamente esprimere il proprio assenso alla realizzazione di una piscina in proprietà esclusiva anche in assenza di un progetto definitivo?

3. Delibera valida se l’assemblea conosce elementi essenziali e impatto dell’intervento

Il Tribunale ha escluso che nel caso concreto ricorressero profili di nullità o annullabilità.
Quanto alla presunta indeterminatezza dell’oggetto, il Tribunale ha ritenuto provato che l’assemblea fosse stata adeguatamente informata sulla variante richiesta. La delegata aveva illustrato le caratteristiche essenziali dell’intervento, mostrando una foto che consentiva ai condomini di comprendere dimensioni e collocazione della piscina. La stessa attrice aveva partecipato alla votazione, circostanza incompatibile con l’asserita impossibilità di deliberare. Il fatto che il presidente avesse espresso perplessità non impediva all’assemblea di decidere, come infatti avvenuto.
Parimenti infondata è stata ritenuta la doglianza relativa alla violazione dell’ordine del giorno: l’argomento era correttamente indicato e l’assemblea aveva deliberato esattamente sulla richiesta di variante, senza sconfinare in temi ulteriori.
Quanto alla violazione del regolamento condominiale, il Tribunale ha osservato che una piscina, di piccole dimensioni e interrata, realizzata in un giardino privato, non è idonea ad alterare l’estetica o la struttura organica dell’edificio. Come ha notato il giudice sardo, l’attrice non ha fornito alcuna prova concreta del contrario, limitandosi a deduzioni astratte. Inoltre, il regolamento prevedeva espressamente la necessità del previo assenso assembleare per le varianti, e tale assenso era stato regolarmente espresso.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda, condannando l’attrice alla rifusione delle spese di lite, liquidate in € 5.800 oltre accessori.

4. Decoro architettonico e regolamento: perché non basta invocare un divieto astratto

La decisione del Tribunale di Tempio Pausania offre un chiarimento utile sul perimetro entro cui l’assemblea può esprimersi quando un condomino richiede l’autorizzazione a una variante nella propria proprietà esclusiva. Il giudice ha valorizzato un principio semplice ma spesso trascurato: ciò che conta non è la presenza di un progetto definitivo, bensì la possibilità per i partecipanti di comprendere l’intervento proposto in modo sufficiente da formarsi una volontà consapevole. In questo caso, le informazioni fornite in assemblea (corredate da una rappresentazione visiva) sono state ritenute idonee a soddisfare tale esigenza, escludendo ogni profilo di indeterminatezza dell’oggetto.
Si ricorda che il regolamento contrattuale può offrire una nozione di decoro architettonico più restrittiva e rigorosa di quella codicistica (Cass. civ., sez. II, 14/05/2025, n. 12919).
In ogni caso, il semplice richiamo al divieto regolamentare di eseguire varianti che incidano sull’aspetto dell’edificio non basta a bloccare l’intervento: non è sufficiente etichettare l’opera come “nuova costruzione” in senso urbanistico per far scattare automaticamente la violazione del regolamento.
Nel caso esaminato, l’attrice non ha fornito alcun riscontro tecnico che attestasse un impatto negativo sull’edificio. A fronte di una piscina interrata, di dimensioni ridotte e collocata in un giardino privato, il giudice ha ritenuto prevalente la valutazione espressa dall’assemblea, che aveva autorizzato l’opera ritenendola compatibile con il contesto condominiale. In quest’ottica, è stato affermato che l’installazione di un manufatto in giardino esclusivo può ritenersi lecita quando non rientra tra le opere vietate dal regolamento contrattuale, è stata autorizzata dall’assemblea e non risulta provata una lesione del decoro architettonico (Trib. Savona 20 aprile 2026, n. 254).

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