Ascensore in condominio, la Cassazione rafforza il diritto all’accessibilità

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riferimenti normativi: art. 2 della l. 13/1989
precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza del 20/07/2021, n. 6312

1. Ascensore esterno e disabilità: il caso deciso dalla Cassazione

La vicenda trae origine dalla delibera con cui un condominio aveva approvato (con 503 millesimi) l’installazione di un ascensore esterno sul lato sinistro del caseggiato, su richiesta di una condomina portatrice di disabilità. Un condomino impugnava la delibera, lamentando una pluralità di pregiudizi: violazione delle distanze ex art. 907 c.c. rispetto alla finestra della camera dei figli, riduzione della luminosità, alterazione della simmetria dell’edificio e compromissione del decoro architettonico.
Il Tribunale respingeva l’impugnazione, ma la Corte d’Appello ribaltava la decisione: dichiarava nulla la delibera, ordinava la rimozione dell’ascensore e riconosceva un pregiudizio sia al decoro architettonico sia alla proprietà esclusiva dell’attore, ritenendo non dimostrata l’inevitabilità della collocazione scelta. La Corte territoriale riteneva inoltre irrilevante l’autorizzazione paesaggistica rilasciata dall’autorità competente, giudicandola non sovrapponibile alla valutazione sul decoro del singolo edificio.
Il condominio e l’erede della portatrice di handicap ricorrevano in Cassazione, denunciando violazioni di legge e vizi motivazionali: secondo i ricorrenti la Corte d’Appello aveva omesso il necessario bilanciamento tra l’interesse del disabile e quello del vicino, aveva ignorato le conclusioni del CTU e non aveva considerato che l’ascensore costituiva l’unica soluzione tecnicamente praticabile. In ogni caso contestavano la valutazione sul decoro e sulla riduzione di luminosità, nonché l’affermazione secondo cui l’opera avrebbe aumentato il rischio di furti. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Barriere architettoniche: quali limiti può opporre il condominio?

Quali limiti possono opporsi all’installazione di un ascensore per superare barriere architettoniche?

3. La Cassazione: il decoro non basta senza un pregiudizio grave

La Cassazione ha censurato la Corte d’Appello per non aver svolto il necessario bilanciamento tra gli interessi in gioco: da un lato, il diritto fondamentale del disabile alla mobilità e alla socializzazione; dall’altro, le facoltà dominicali del vicino. Come ha osservato la Suprema Corte, tale comparazione, deve essere condotta alla luce della normativa speciale e dei principi elaborati dalla giurisprudenza costituzionale e di legittimità, che impongono una lettura “rafforzata” del principio di solidarietà condominiale.
La Corte ha rilevato, inoltre, che l’autorizzazione paesaggistica non può essere svalutata, poiché il legislatore consente anche un pregiudizio non grave al bene tutelato quando l’opera è finalizzata all’eliminazione delle barriere. Allo stesso modo, a parere dei giudici supremi, la valutazione sul decoro architettonico non può prescindere dall’accertamento di un effettivo deprezzamento dell’edificio, non essendo sufficiente una mera alterazione estetica.
La Cassazione ha perciò affermato, tra l’altro, che la Corte d’Appello ha applicato parametri valutativi non conformi alla disciplina speciale e non ha svolto la comparazione richiesta dalla legge. Per questo motivo la Suprema Corte ha cassato la sentenza e rinviato alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia alla luce dei principi enunciati, eventualmente disponendo una nuova CTU.

4. Accessibilità e solidarietà condominiale: il nuovo bilanciamento

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ricostruendo in modo sistematico la disciplina dell’eliminazione delle barriere architettoniche. I giudici supremi hanno richiamato anzitutto la funzione pubblicistica della legge n. 13/1989, che esprime un principio di solidarietà sociale e attribuisce rilievo primario all’accessibilità degli edifici, indipendentemente dalla presenza attuale di persone disabili.
L’art. 10 della L. n. 120/20, comma 3, stabilisce che alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121 c.c., primo comma. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile; b) l’articolo 8 è abrogato.
Va rimarcato inoltre che, in particolare, secondo l’art. 4 della legge n. 13/1989, gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche previsti dall’art. 2 della legge, ovvero quelli volti a migliorare le condizioni di vita delle persone svantaggiate nel senso descritto, si possono effettuare anche su beni sottoposti a vincolo come beni culturali, e la relativa autorizzazione, come previsto dal comma 4 di tale articolo, “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato”, precisandosi quindi al comma 5 che “il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”. Se perfino nei beni sottoposti a vincolo storico‑artistico l’opera può essere autorizzata anche quando comporta una parziale alterazione del bene, purché il pregiudizio non sia grave, allora è evidente che in un condominio ordinario non può bastare un semplice richiamo al decoro architettonico per bloccare un ascensore necessario a superare una barriera architettonica.
Di conseguenza, secondo la sentenza in commento, il giudice di merito avrebbe dovuto misurare concretamente la portata dell’alterazione estetica, verificare se essa determinasse un effettivo deprezzamento dell’edificio. La Cassazione ha sostenuto che la normativa (già prima della riforma del 2020 e ancor più dopo) impone di sacrificare gli interessi estetici quando non vi sia un danno serio e quando l’opera sia funzionale a garantire l’accessibilità.

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