Cambio di destinazione d’uso in condominio: il proprietario paga anche per gli abusi dell’inquilino

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1. Il caso: locale trasformato in abitazione e facciata modificata abusivamente

La vicenda prendeva avvio dall’azione promossa dal condominio attore nei confronti della società proprietaria di un locale commerciale sito al piano terra dell’edificio, immobile da sempre destinato a “bottega”. L’attore esponeva che, nel corso degli anni, la convenuta aveva consentito (al conduttore) la realizzazione di opere non autorizzate che modificavano la struttura muraria dell’ingresso, con la creazione di una veranda sporgente sulla proprietà condominiale, e che tali interventi avevano alterato il decoro architettonico del caseggiato. Inoltre, lamentava che il locale fosse stato trasformato in abitazione, in violazione del regolamento condominiale trascritto, che prevedeva espressamente la destinazione dei locali al piano terra a bottega o negozio.
Il condominio chiedeva quindi l’accertamento dell’abusiva modifica della destinazione d’uso, la rimozione delle opere realizzate e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni per l’occupazione del suolo condominiale e per il pregiudizio estetico arrecato all’edificio. La convenuta si costituiva contestando la propria legittimazione passiva, affermando che le opere e il cambio di destinazione erano stati eseguiti dal conduttore dell’immobile, e deduceva l’inopponibilità del regolamento condominiale perché non trascritto.
Il giudizio veniva istruito mediante produzione documentale e prova testimoniale. Nel corso della causa, le opere abusive risultavano rimosse e lo stato dei luoghi ripristinato, ma la convenuta insisteva nel sostenere che gli interventi erano imputabili esclusivamente al conduttore. Il condominio, dal canto suo, richiamava la diffida inviata nel 2018, con cui aveva intimato alla convenuta il ripristino dello stato originario, denunciando la trasformazione del locale in abitazione e le modifiche alla facciata condominiale.
Dalle risultanze istruttorie emergeva che il locale era stato effettivamente trasformato in abitazione, con opere che ne avevano alterato l’ingresso e la facciata, e che tali interventi contrastavano con il regolamento condominiale contrattuale, regolarmente trascritto nel 1963. Le testimonianze confermavano la realizzazione delle opere e la modifica della destinazione d’uso, mentre la convenuta non forniva prova di aver adottato misure idonee a impedire gli abusi del conduttore.
Quanto alla domanda risarcitoria, l’attore sosteneva che le opere avessero arrecato danno al decoro architettonico del fabbricato, ma non produceva elementi idonei a dimostrare un effettivo peggioramento estetico né un pregiudizio patrimoniale concreto. L’istruttoria non evidenziava danni ulteriori rispetto alla temporanea alterazione dello stato dei luoghi, poi rimossi nel corso del giudizio. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: senza prova del danno spetta comunque il risarcimento?

In assenza di prova di un danno patrimoniale o estetico e considerata la natura temporanea delle opere poi rimosse, il giudice può comunque procedere a una liquidazione equitativa oppure tale mancanza di elementi probatori esclude ogni possibilità di ristoro?

3. La decisione del Tribunale: il proprietario resta responsabile degli abusi del conduttore

Il Tribunale ha riconosciuto la legittimazione attiva dell’amministratore, richiamando l’art. 1130 c.c.; inoltre ha affermato la legittimazione passiva della proprietaria, precisando che il condomino risponde delle violazioni del regolamento commesse dal conduttore, salvo prova di aver adottato misure idonee a impedirle.
Nel merito, il Tribunale ha accertato che la convenuta aveva consentito la modifica della destinazione d’uso del locale e la realizzazione di opere che alteravano l’ingresso e la facciata, in violazione del regolamento contrattuale trascritto. Il giudice partenopeo ha quindi accolto la domanda volta al ripristino dello stato dei luoghi e alla cessazione dell’uso abitativo, ordinando la rimozione delle opere e il ritorno alla destinazione originaria di bottega.
La domanda risarcitoria è stata invece rigettata. Il Tribunale ha rilevato che il condominio non ha fornito alcuna dimostrazione concreta dell’esistenza di un pregiudizio patrimoniale o estetico riconducibile alle opere contestate. 
La successiva rimozione degli interventi e il carattere meramente transitorio dell’alterazione lamentata hanno escluso, secondo il giudice partenopeo, la possibilità di riconoscere un risarcimento.
Infine, il Tribunale ha compensato per metà le spese di lite, condannando la convenuta al pagamento dell’altra metà in favore dell’attore.

4. Cosa cambia per i proprietari: gli obblighi del locatore verso il condominio

Anche se l’immobile è nella disponibilità del conduttore, per l’eventuale inosservanza delle norme del regolamento da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino-locatore che è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma altresì ad attivarsi per evitare comportamenti illeciti del conduttore. A tale proposito si ricorda che, in caso di locazione, non viene meno la responsabilità del locatore verso il condominio per eventuale inosservanza delle norme regolamentari e legali da parte del conduttore; naturalmente ciò vale sempre che chiaramente sussista una sua culpa in eligendo o una sua culpa in vigilando, o, comunque, l’omissione di una qualche iniziativa “per far cessare lo stato antigiuridico”, anche ponendo termine al rapporto locativo o, quanto meno, condizionandolo al rigoroso rispetto delle prescrizioni regolamentari e legali (App. Roma 11 luglio 2022 n. 4765; Trib. Milano 15 luglio 2024 n. 7050).
In ogni caso per la violazione di disposizioni contenute nel regolamento condominiale, quando non sia contestata l’effettiva opponibilità della clausola al condomino locatore, il condominio può chiedere giudizialmente, nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva.
Qualora, invece, il giudizio si estenda anche a sindacare la validità del divieto, derivante dal regolamento contrattuale di condominio, di conferire una certa destinazione all’immobile (divieto riguardante tanto il proprietario quanto il conduttore) si verte proprio in caso di litisconsorzio necessario: si devono cioè citare in giudizio sia il proprietario sia il conduttore per cui non ha senso scindere la causa, con la possibilità di pronunzie distinte ed eventualmente contraddittorie (Cass. civ., Sez. II, 27/05/2011, n. 11859).

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