Farmacia e prodotti per celiaci: quando scatta l’indennità di avviamento?

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riferimenti normativi: art. 28 legge n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 25736 del 05/12/2014

1. Il caso: la farmacia chiede l’indennità di avviamento

La controversia nasce dall’opposizione proposta dalla locatrice avverso il decreto ingiuntivo con cui le era stato intimato il pagamento di € 23.652,00 a titolo di indennità di avviamento commerciale, relativa a un contratto di locazione stipulato nel 2011 e destinato all’esercizio di farmacia. La conduttrice, quale creditrice dell’indennità di avviamento, aveva richiesto il pagamento sostenendo che il rapporto locativo era cessato il 31 gennaio 2023 e che era rimasta nell’immobile corrispondendo l’indennità di occupazione nella stessa misura del canone.
La locatrice contestava la debenza dell’indennità, sostenendo che il contratto non era cessato, poiché si era rinnovato automaticamente per ulteriori sei anni. L’opponente aggiungeva che l’immobile non era stato rilasciato e che, pertanto, mancava il presupposto per il sorgere del diritto all’indennità. Nel merito, negava che l’attività svolta dalla conduttrice comportasse contatto diretto con il pubblico, poiché la vendita di prodotti per celiaci avveniva tramite personale della farmacia e non con accesso diretto degli utenti.
La conduttrice si costituiva chiedendo il rigetto dell’opposizione, affermando che il contratto era cessato alla seconda scadenza per espressa previsione contrattuale e che essa aveva anche offerto il rilascio dell’immobile, rifiutato dalla locatrice. Inoltre sosteneva che l’attività svolta rientrasse pienamente tra quelle con contatto diretto con il pubblico, essendo l’immobile destinato a farmacia.
Nel corso del giudizio veniva disposta la riunione con un secondo procedimento promosso dalla locatrice per ottenere la risoluzione del contratto per presunto inadempimento della conduttrice, fondata sul mancato pagamento di alcuni canoni nel 2024. La conduttrice ribadiva che il contratto era già cessato nel gennaio 2023 e che i pagamenti successivi erano da qualificarsi come indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: rilascio tardivo e diritto all’indennità

Il ritardo nella riconsegna dell’immobile da parte della conduttrice può incidere sul diritto all’indennità di avviamento, oppure tale diritto sorge comunque al momento della cessazione del contratto?

3. La decisione: prodotti per celiaci e contatto diretto con il pubblico

Il Tribunale in via preliminare ha accertato la procedibilità delle domande, essendo stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione. Rilevava inoltre la cessazione della materia del contendere quanto al rilascio dell’immobile, avvenuto l’11 novembre 2025, e dava atto che la locatrice aveva già pagato l’indennità di avviamento dopo la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.
Nel merito, il giudice campano ha notato che la conduttrice aveva provato la cessazione del contratto e la locatrice non aveva fornito elementi idonei a dimostrare un rinnovo tacito. Il contratto prevedeva espressamente che alla seconda scadenza il rapporto si sarebbe estinto senza necessità di disdetta. A parere del giudice partenopeo, la permanenza della conduttrice nell’immobile e il pagamento del canone non costituiscono elementi sufficienti a configurare un rinnovo tacito.
Accertata la cessazione del rapporto al 31 gennaio 2023, il Tribunale ha ritenuto che l’indennità fosse dovuta ai sensi degli artt. 34 e 35 L. 392/1978. Quanto alla natura dell’attività svolta, il Tribunale ha rilevato che il contratto prevedeva la destinazione a farmacia e che la vendita di prodotti per celiaci rientra comunque nell’area della salute, comportando contatto diretto con il pubblico.
È stata rigettata anche la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla locatrice, poiché il contratto era già cessato e i pagamenti successivi erano correttamente qualificabili come indennità di occupazione.
Il Tribunale ha rigettato integralmente l’opposizione e la domanda riconvenzionale, dichiarando esecutivo il decreto ingiuntivo e condannava la locatrice alle spese di lite, liquidate in € 4.460,00 oltre accessori.

4. Perché conta l’idoneità del locale ad attrarre clientela

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione, l’utilizzo di un immobile come locale di esposizione può dar luogo al diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento solo se il conduttore dimostra che tale locale è effettivamente aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e che, per le sue caratteristiche, è idoneo di per sé ad attrarre clientela, divenendo un autonomo collettore di pubblico e un fattore locale di avviamento. Non assume rilievo, a tal fine, né il modo in cui il conduttore organizza la propria attività, né l’eventuale rapporto di accessorietà funzionale tra il locale adibito a deposito/esposizione e quello destinato alla vendita (Cass. civ., sez. III, 21/05/2008, n. 13083). L’ambito della norma e del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento importa un’indagine di carattere oggettivo sulle caratteristiche dell’attività svolta nell’immobile e sull’idoneità dello stesso a essere in concreto adibito allo svolgimento di attività comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori, tale da consentire il libero accesso al locale medesimo prescindendo dall’intervento del personale incaricato dal conduttore. È necessario, quindi, che l’immobile locato sia idoneo di per sé a favorire l’accrescimento e il mantenimento della clientela (Trib. Gela 21 gennaio 2026, n. 59).
In ogni caso, l’obbligo del conduttore di rilasciare l’immobile alla scadenza e quello del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento sono tra loro collegati, ma non sul piano sinallagmatico (poiché l’obbligo restitutorio sorge quando il rapporto è già cessato) bensì sul piano dell’esigibilità. Ne consegue che il locatore non può procedere al rilascio forzoso dell’immobile se prima non adempie (o non offre di adempiere) all’obbligo di pagare l’indennità di avviamento, senza che ciò incida sul sorgere del diritto, già perfezionato al momento della cessazione del contratto (Cass. civ., sez. III, 05/12/2014, n. 25736).

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