Affitti brevi, scatta il nuovo controllo UE: cosa cambia per locatori e piattaforme

Affitti brevi e regolamento (UE) 2024/1028: allineamento del sistema di registrazione e ritardi nell’implementazione dei flussi informativi. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Introduzione al Regolamento (UE) 2024/1028

Il Regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, introduce un quadro europeo uniforme per la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi, con l’obiettivo di rafforzare trasparenza, tracciabilità e controlli in un settore esploso grazie alle piattaforme digitali.
Il Regolamento chiarisce innanzitutto cosa debba intendersi per locazione a breve termine, ricomprendendo tutti gli alloggi ammobiliati concessi per periodi limitati, indipendentemente dal motivo del soggiorno, che può essere turistico, lavorativo o di studio.
La disciplina si applica sia alle piattaforme online che offrono alloggi a breve termine, sia ai locatori (professionali o privati) che pubblicizzano direttamente le proprie unità.
Vengono poi esclusi dal perimetro applicativo gli alloggi tradizionalmente ricettivi, come hotel, ostelli, campeggi o strutture analoghe, per i quali i dati sono già disponibili e regolati da normative specifiche. La disciplina si applica ai locatori, siano essi professionali o privati che offrono l’alloggio in modo occasionale. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Le innovazioni previste dal Regolamento europeo già operative

Il Regolamento (UE) 2024/1028 introduce un sistema europeo armonizzato di registrazione degli alloggi destinati agli affitti brevi, imponendo (negli Stati membri che scelgono di adottare un regime di registrazione) l’attribuzione di un numero identificativo unico per ogni unità, la semplificazione delle procedure, verifiche successive da parte delle autorità e obblighi stringenti per le piattaforme digitali, tenute a pubblicare esclusivamente annunci dotati di numero valido e a trasmettere periodicamente i dati sulle attività. La registrazione diventa così il fulcro di un modello europeo di trasparenza e tracciabilità del settore, volto a garantire un controllo più efficace del mercato, contrastare l’abusivismo e fornire alle amministrazioni pubbliche informazioni uniformi e affidabili per l’adozione di politiche proporzionate e basate su evidenze.
A tale proposito, il sistema italiano risulta già pienamente allineato al modello europeo delineato dal Regolamento (UE) 2024/1028. Il CIN – Codice Identificativo Nazionale è stato introdotto dal D.L. 145/2023 (decreto Anticipi) e reso pienamente operativo dal D.M. 29 settembre 2024, che ne ha definito la struttura, le modalità di rilascio, il funzionamento della banca dati nazionale e gli obblighi posti a carico sia dei locatori sia delle piattaforme digitali. Dal 1 gennaio 2025 il sistema è diventato obbligatorio: ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazioni turistiche deve essere dotato di un CIN valido, il codice deve comparire in ogni annuncio pubblicato online e le piattaforme sono tenute a bloccare automaticamente gli annunci privi di tale identificativo. Per ottenere il codice, i locatori devono registrarsi nella banca dati nazionale e inserire le informazioni richieste, rendendo il CIN un passaggio imprescindibile per affittare legalmente un immobile a breve termine in Italia.
Il nostro paese perciò ha già implementato gli elementi essenziali del nuovo quadro europeo (identificazione univoca dell’unità, tracciabilità degli annunci, interoperabilità con le piattaforme digitali).
In altre parole, il CIN rappresenta la versione italiana del numero di registrazione europeo, e il nostro ordinamento risulta già sostanzialmente allineato alla logica e agli obiettivi del nuovo regolamento, che punta a creare un modello comune di trasparenza e tracciabilità nel settore degli affitti brevi.

3. Cosa prevede l’articolo 9 del Regolamento (UE) 2024/1028

L’articolo 9 del Regolamento (UE) 2024/1028 costituisce uno dei punti più significativi della nuova disciplina europea sugli affitti brevi, perché introduce un sistema uniforme di trasmissione dei dati dalle piattaforme digitali alle autorità pubbliche. Il legislatore europeo parte da un presupposto semplice: per garantire un controllo effettivo del settore non basta assegnare un numero di registrazione agli alloggi, ma occorre che le piattaforme (oggi il principale canale attraverso cui si conclude la maggior parte delle locazioni brevi) diventino un ingranaggio essenziale del flusso informativo verso le amministrazioni.
La norma prevede che le piattaforme che facilitano la stipula dei contratti trasmettano ogni mese un set di dati standardizzato, identico in tutta l’Unione. Le informazioni richieste riguardano il numero di registrazione dell’unità, l’indirizzo completo dell’alloggio, il link dell’annuncio e i dati relativi all’attività effettivamente svolta: numero di pernottamenti, numero di ospiti e Paese di provenienza. Devono essere comunicate anche eventuali variazioni rispetto alla prenotazione iniziale.
Un elemento centrale è che l’obbligo ricade solo sulla piattaforma attraverso cui è stato concluso il contratto, evitando duplicazioni e sovrapposizioni. Le autorità possono chiedere la ritrasmissione dei dati in caso di problemi tecnici, ma non possono imporre obblighi ulteriori.
Sul piano pratico, però, questo meccanismo non è ancora operativo. Il regolamento indica chiaramente quali dati devono essere inviati, ma per attivare il flusso informativo servono specifiche tecniche comuni, che gli Stati membri devono predisporre per consentire alle piattaforme di trasmettere i dati in modo automatico e interoperabile. L’Italia, pur avendo già introdotto il CIN e una banca dati nazionale, è ancora in attesa di completare questa infrastruttura tecnica.

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