Accesso del conduttore ai documenti condominiali: regole e limiti

Accesso del conduttore alla documentazione condominiale: modalità, requisiti e responsabilità dell’amministratore. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Richiesta di accesso ai documenti e contenzioso tra conduttrice e amministratore

La vicenda prende avvio quando, con una raccomandata indirizzata all’amministratore, la conduttrice dell’alloggio di un condomino chiedeva copia del bilancio preventivo 2018, dei processi verbali delle assemblee e di essere convocata alle riunioni riguardanti spese e bilanci ordinari. L’amministratore rispondeva invitandola a rivolgersi direttamente al proprietario dell’alloggio, sostenendo che le comunicazioni dovessero passare attraverso il condomino-locatore.
Negli anni successivi, secondo la conduttrice, vi sarebbero state ulteriori richieste, tra cui una mail inviata dal suo difensore nel luglio 2019, che in ogni caso rimaneva senza alcun riscontro.
Di conseguenza presentava ricorso monitorio, ottenendo dal Tribunale un decreto ingiuntivo che ordinava all’amministratore di consegnare un insieme molto ampio di documenti: il registro dei verbali assembleari dal 25 ottobre 2017, il registro di contabilità e tutti i bilanci preventivi e consuntivi dal 2017 al 2023.
L’amministratore proponeva opposizione, sostenendo che il decreto ingiuntivo aveva ordinato la consegna di documenti mai richiesti. A suo dire, l’unica istanza ricevuta era quella del dicembre 2017, che peraltro riguardava un bilancio non ancora approvato e quindi inesistente. Il Tribunale, con sentenza del febbraio 2025, rigettava l’opposizione, ritenendo pienamente legittima la richiesta della conduttrice e confermando il decreto ingiuntivo.
A questo punto l’amministratore proponeva appello, sostenendo che il provvedimento monitorio era stato emesso in assenza dei presupposti richiesti dalla legge, poiché non vi era stata alcuna richiesta specifica e determinata di quei documenti, né una valida messa in mora.
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2. Quando il conduttore può ottenere un decreto ingiuntivo per i documenti?

Quali sono i presupposti indispensabili perché il conduttore possa ottenere un decreto ingiuntivo per la consegna della documentazione condominiale?

3. La decisione della Corte d’Appello: mancano richiesta specifica e messa in mora

La Corte d’Appello ha accolto l’impugnazione, ribaltando completamente la decisione di primo grado.
Analizzando gli atti, i giudici di secondo grado hanno rilevato che l’unica richiesta documentale formalmente provata è risultata la raccomandata del 19 dicembre 2017. Tuttavia, questa domanda è stata formulata in modo generico, chiedendo un bilancio preventivo che all’epoca non era ancora stato approvato e quindi non esisteva. Non vi era alcun riferimento al registro dei verbali assembleari, al registro di contabilità o ai bilanci degli anni successivi, che invece il decreto ingiuntivo aveva ordinato di consegnare.
Quanto alla mail del luglio 2019, la Corte ha osservato che non è stata prodotta in giudizio e che, comunque, era indirizzata al proprietario dell’alloggio e solo per conoscenza all’amministratore, per di più a un indirizzo errato.
La Corte ha sottolineato inoltre che l’amministratore aveva risposto alla raccomandata del 2017, invitando la conduttrice a rivolgersi al proprietario, e che il successivo silenzio della richiedente lasciava presumere che avesse ottenuto le informazioni necessarie da locatore. In ogni caso, non è emersa agli atti alcuna ulteriore sollecitazione o richiesta formale.
In assenza di una richiesta specifica e di una formale messa in mora, l’inadempimento dell’amministratore è stato escluso, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’emissione del decreto ingiuntivo. La Corte ha accolto l’opposizione proposta in primo grado e revocato il decreto ingiuntivo. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate, poiché la controversia è nata da un evidente difetto di comunicazione reciproca: da un lato l’amministratore non aveva chiarito adeguatamente le ragioni del diniego, dall’altro la conduttrice aveva formulato una richiesta generica e riferita anche a un documento inesistente.

4. Diritti di accesso del conduttore e condizioni per agire contro l’amministratore

L’art. 9 della legge 392/1978 disciplina quali spese condominiali sono a carico del conduttore e, soprattutto, quali diritti informativi spettano all’inquilino prima di pagare.
La norma prevede che il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese, ma solo per le voci che ricadono a suo carico.
Con la riforma del condominio del 2012, l’art. 1130‑bis c.c. ha esteso il diritto di accesso alla documentazione condominiale non solo ai condomini, ma anche ai titolari di diritti di godimento, quindi anche ai conduttori. Da allora, gli inquilini possono visionare in ogni momento i documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese.
Questa disciplina amplia quanto già previsto dall’art. 9 della legge 392/1978, che riconosce al conduttore il diritto di conoscere e verificare le spese condominiali solo entro il termine di due mesi dalla richiesta di pagamento. Con la riforma, il legislatore ha superato quel limite temporale, riconoscendo un diritto di accesso più ampio e stabile, fondato sull’esigenza di tutelare non solo i proprietari, ma anche chi utilizza concretamente i beni e i servizi comuni.
Per ottenere le copie della documentazione condominiale, negate ingiustamente dall’amministratore e dal condominio, è legittimo il ricorso per ingiunzione per consegna di documenti (art. 633 c.p.c.).
Il punto centrale del ragionamento della sentenza in commento riguarda la necessità, per ottenere un decreto ingiuntivo fondato sull’art. 1130-bis c.c., di dimostrare che l’amministratore sia stato destinatario di una richiesta chiara, specifica e riferita a documenti esistenti e individuati (Trib. Messina 26 aprile 2022, n. 709). Solo una richiesta chiara e specifica può far nascere un inadempimento dell’amministratore, e non possono sostituirla vaghi riferimenti a presunte richieste telefoniche mai provate o circostanziate.

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