Infiltrazioni nel locale commerciale: il conduttore può agire, ma non se il danno non è più attuale

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riferimenti normativi: art. 100 c.p.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 10/02/2022, n. 4357

1. Danni da infiltrazioni nel locale commerciale: il caso esaminato dal Tribunale

La vicenda trae origine dal ricorso proposto dalla società conduttrice di un locale commerciale adibito a panificio, la quale lamentava di aver subito danni materiali a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante. Secondo l’attrice, le macchie di umidità comparse sul soffitto e sulle pareti del laboratorio erano riconducibili alla rottura delle tubazioni dei convenuti, titolari dell’unità immobiliare al piano superiore, circostanza che avrebbe determinato non solo il deterioramento delle strutture interne, ma anche la temporanea chiusura dell’attività, con conseguente mancato guadagno e fermo tecnico. La società richiamava inoltre un precedente giudizio, poi dichiarato estinto, nel quale il CTU aveva escluso la natura condominiale della perdita, attribuendola invece alla conduttura privata dell’appartamento dei convenuti. Quest’ultimi si costituivano contestando integralmente la domanda e chiedendo di chiamare in causa il condominio, quale contraente della polizza assicurativa, ritenuto unico soggetto legittimato a evocare in giudizio la compagnia. Il condominio, a sua volta, chiedeva di chiamare in causa l’assicurazione, mentre la compagnia eccepiva l’irritualità della chiamata, il difetto di legittimazione attiva dell’attrice e l’inutilizzabilità della CTU svolta nel precedente giudizio, poiché priva di contraddittorio nei confronti dei convenuti.
Il giudice, ritenendo necessaria un’istruttoria più ampia, disponeva la conversione del rito sommario in ordinario. La causa subiva due interruzioni per il decesso dei convenuti, venendo poi riassunta. Nel 2025 veniva disposta una nuova consulenza tecnica, essendo inutilizzabile quella del procedimento estinto. Il CTU accertava che i danni erano effettivamente riconducibili a pregresse perdite d’acqua provenienti dalle tubazioni dell’appartamento sovrastante, ma rilevava anche che, al momento del sopralluogo, la maggior parte dei danni risultava già rimossa e che l’immobile era stato nel frattempo locato a un’altra ditta, che vi svolgeva regolarmente l’attività. Il consulente quantificava inoltre in circa 2.300 euro il costo degli interventi necessari al ripristino dello stato manutentivo del locale. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Interesse ad agire del conduttore: quando viene meno la tutela risarcitoria?

Quando il conduttore, pur essendo pienamente legittimato ad agire contro il terzo autore del danno ex art. 1585 c.c., comma 2, perde l’interesse ad agire ai sensi dell’art. 100 c.p.c.?

3. Domanda respinta: mancano utilità concreta e prova del danno economico

Il Tribunale ha respinto la domanda risarcitoria per sopravvenuta carenza di interesse ad agire. Nel caso di specie, l’immobile non era più nella disponibilità dell’attrice, essendo stato locato a un nuovo conduttore; la maggior parte dei danni risultava già rimossa; non vi era prova che la società avesse sostenuto spese di riparazione. In tali condizioni, la domanda di ripristino è stata ritenuta priva di utilità concreta.
Quanto alle ulteriori voci di danno (mancato guadagno e fermo tecnico) il giudice siciliano ha evidenziato la mancanza di una prova documentale idonea a dimostrare periodi di inattività o perdite economiche. In ogni caso, il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui il lucro cessante non può essere riconosciuto automaticamente, ma deve essere provato, anche per presunzioni, purché gravi, precise e concordanti. Nel caso concreto, tale prova è risultata del tutto assente.

4. Legittimazione del conduttore e interesse attuale: il confine decisivo

Il conduttore è pienamente legittimato ad agire contro il terzo che arrechi danno al bene locato, quando tale danno incide sul suo diritto al godimento dell’immobile. L’art. 1585 c.c., comma 2, riconosce infatti al conduttore una tutela diretta nei confronti dei terzi responsabili dei pregiudizi che compromettono l’uso del bene, a prescindere dalla titolarità del diritto di proprietà. La legittimazione non deriva dunque dalla qualità di proprietario, ma dalla lesione di una situazione giuridica soggettiva autonoma: il diritto personale di godimento, che l’ordinamento considera meritevole di protezione immediata. Ne consegue che, se un vicino, un condomino, un appaltatore o qualunque altro soggetto provoca un danno che incide sulla fruibilità dell’immobile, il conduttore può rivolgersi direttamente al giudice per ottenere il risarcimento, senza dover attendere iniziative del locatore o coinvolgerlo necessariamente nel giudizio.
Questa impostazione valorizza la posizione del conduttore come soggetto che subisce in via diretta e immediata le conseguenze del danno e che, proprio per questo, è titolare di un interesse proprio alla conservazione del bene locato e alla sua piena funzionalità. È un principio che rafforza la tutela del conduttore e semplifica la gestione del contenzioso, evitando sovrastrutture processuali non necessarie.
Nella sentenza in commento il giudice siciliano ha riconosciuto la piena legittimazione attiva della società conduttrice, respingendo l’eccezione sollevata dalla compagnia assicurativa. Tuttavia, una volta chiarito che la società era legittimata ad agire, il Tribunale ha compiuto un passo ulteriore, verificando se tale legittimazione fosse accompagnata da un interesse ad agire attuale e concreto, come richiesto dall’art. 100 c.p.c.
Ed è proprio su questo terreno che la domanda risarcitoria è venuta meno. Il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui l’interesse ad agire deve essere attuale, concreto e non meramente ipotetico. La legittimazione attiva, dunque, non basta: occorre che la decisione richiesta sia idonea a procurare un vantaggio effettivo (Cass. civ., sez. II, 24/11/2023, n. 32705). Nel caso esaminato, tale utilità era venuta meno, e la domanda è stata conseguentemente rigettata.

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