Affitti brevi e poteri locali: la sentenza del TAR Toscana dopo la decisione della Consulta

La normativa della Toscana sugli affitti brevi è stata disciplinata dalla legge regionale n. 61/2024, che all’art. 59 consente ai Comuni capoluogo e a quelli con forte pressione turistica di adottare propri regolamenti per stabilire criteri e limiti all’attività di locazione turistica breve.
La disciplina consente ai Comuni, ove necessario, di introdurre restrizioni mirate: dal divieto di affitti brevi in specifici quartieri o in determinati periodi dell’anno, fino alla possibilità di limitare il numero massimo di giorni in cui un immobile può essere concesso in locazione turistica.
Nei Comuni che adottano tale regolamento, l’esercizio dell’attività nelle aree individuate è subordinato al rilascio di un’autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare destinata alla locazione breve.
Il Comune può inoltre fissare un tetto massimo di autorizzazioni per determinate zone omogenee, così da modulare l’impatto dell’attività sul territorio.
In considerazione di quanto sopra, il Comune di Firenze ha approvato nel 2025 il proprio “Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi”, limitando nel Nucleo Storico (Zona A – sottozona A1) il numero delle attività consentite alle sole unità già destinate a locazione breve nel 2024.
Successivamente il Governo ha impugnato l’art. 59 della legge regionale toscana davanti alla Corte costituzionale, sostenendo che le limitazioni agli affitti brevi violassero il diritto di proprietà e le competenze statali in materia di turismo. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. La posizione della Corte Costituzionale

La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale ha respinto le censure del Governo e ha riconosciuto la piena legittimità dell’art. 59.
La Consulta ha chiarito che la destinazione di un immobile alla locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà e che le criticità generate dagli affitti brevi sono territorialmente differenziate, richiedendo quindi una regolazione calibrata a livello regionale e locale.
Da qui la conferma della facoltà per Regioni e Comuni di introdurre limiti, criteri e autorizzazioni, anche più restrittivi, per governare un fenomeno che incide profondamente sull’equilibrio urbano, sul mercato abitativo e sulla vivibilità dei centri storici. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. I ricorsi contro il regolamento di Firenze sugli affitti turistici brevi

Dopo la decisione della Consulta, anche il Tar Toscana (sentenza 925/2026) ha confermato la legittimità dell’impianto regolatorio sugli affitti brevi.
Il Tribunale amministrativo regionale della Toscana ha infatti respinto 19 ricorsi proposti (da operatori del settore, associazioni di categoria e privati cittadini) contro il regolamento comunale di Firenze sulle locazioni turistiche brevi, adottato nel 2025 con l’obiettivo dichiarato di contenere l’overtourism nell’area Unesco del centro storico.
Secondo i ricorrenti il Comune ha invaso l’ambito dell’ordinamento civile riservato allo Stato, comprimendo in modo illegittimo il diritto di proprietà. Secondo tale impostazione, il divieto di nuove locazioni brevi nell’area Unesco avrebbe prodotto una sorta di “espropriazione senza indennizzo”, impedendo ai proprietari di utilizzare liberamente i propri immobili.
A ciò si è aggiunta la denuncia di una presunta violazione della direttiva 2006/123/CE sui servizi, poiché il regime autorizzatorio introdotto dal Comune sarebbe stato discriminatorio, sproporzionato e tale da favorire le strutture ricettive tradizionali a scapito delle locazioni brevi.
Il Tar Toscana ha però respinto tutte le censure, ritenendo infondate le doglianze dei ricorrenti. Un passaggio determinante è rappresentato dalla sopravvenuta sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale, che ha confermato la piena legittimità dell’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024. Come detto, la Consulta ha chiarito che la disciplina delle locazioni turistiche brevi si colloca nell’ambito delle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio e che la destinazione di un immobile alla locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà. Muovendo da questo quadro, il TAR ha ritenuto che il regolamento comunale di Firenze sia pienamente conforme sia al diritto nazionale sia a quello europeo. La scelta di limitare le locazioni brevi nel centro storico è stata considerata una misura ragionevole e proporzionata, giustificata da motivi imperativi di interesse generale: la tutela del patrimonio storico‑artistico, la preservazione del tessuto sociale, l’equilibrio tra offerta abitativa e ricettiva e il contrasto alla crescente scarsità di alloggi destinati alla locazione a lungo termine. Il Tribunale ha richiamato anche la giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, in particolare la sentenza Cali Apartments del 2020, che riconosce la legittimità di regimi autorizzatori preventivi proprio in presenza di tensioni abitative e di impatti significativi sul mercato immobiliare.
Il TAR ha inoltre sottolineato che il Comune ha motivato in modo puntuale le proprie scelte, basandosi su dati e analisi che evidenziano come la diffusione incontrollata degli affitti brevi abbia inciso sulla disponibilità di alloggi a prezzi accessibili e abbia contribuito alla progressiva espulsione dei residenti dal centro storico. Alla luce di tali considerazioni, il TAR ha confermato la piena legittimità del regolamento fiorentino, riconoscendo che il Comune ha esercitato correttamente la facoltà attribuitagli dalla legge regionale e che le misure adottate risultano adeguate, proporzionate e sorrette da un solido impianto motivazionale.

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