Nelle locazioni ad uso non abitativo, la clausola che prevede una rinuncia del conduttore all’indennità di avviamento espressa sin dalla stipulazione del contratto non è valida

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. III civ.- sentenza n.18324 del 07-06- 2022

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  79 l. n. 392/78

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 23557 del 06/11/2009

1. La vicenda

Una società locatrice chiedeva al Tribunale la condanna della società conduttrice alla restituzione dell’indennità di avviamento corrispostale al termine del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale. A sostegno delle sue ragioni la locatrice faceva presente che una clausola del contratto prevedeva la rinuncia da parte della conduttrice “a qualsiasi indennità in quanto di ciò si è tenuto conto nella determinazione del canone di locazione”. Questa tesi, secondo cui tale indennità non era dovuta poiché preventivamente rinunciata in contratto, veniva accolta dal Tribunale sulla considerazione che la citata clausola era da ritenersi valida in quanto le parti avevano dato atto che di tale rinuncia si era tenuto conto nella determinazione del canone di locazione.

La Corte di Appello, però, non condivideva tale conclusione, ritenendo affetta da nullità parziale la clausola in questione e di conseguenza insussistente l’obbligo di restituire l’indennità di avviamento. Infatti i giudici di secondo grado notavano che l’art. 79 legge n.392 del 1978 (il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero  ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa) non  impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga  successivamente alla conclusione del contratto. In ogni caso la Corte sottolineava che la clausola a cui faceva riferimento la locatrice era di mero stile e non consentiva, in difetto di altri elementi, quali la indicazione del canone che le parti avrebbero applicato senza rinuncia e la riduzione che hanno concordato in seguito alla rinuncia, di verificare se la rinuncia preventiva (fatta dalla parte conduttrice al dichiarato fine di ottenere la locazione dell’immobile) avesse trovato un adeguato corrispettivo nel minore importo del canone. La locatrice – che ricorreva in cassazione – non riteneva che la clausola in questione fosse di stile e comunque notava come la conduttrice nei precedenti giudizi non avesse provato o chiesto di provare la non rispondenza della pattuizione alla effettiva volontà negoziale delle parti.

2. La questione

Il conduttore può rinunciare preventivamente all’indennità di avviamento?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla locatrice. Secondo i giudici supremi,

in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978. Tale principio – ad avviso della Cassazione – rende irrilevante ogni valutazione relativa alla clausola contrattuale predetta, se cioè tale pattuizione consenta o meno la verifica dell’effettiva esistenza di un corrispettivo sinallagmatico alla preventiva rinuncia, per essere questa in ogni caso non consentita per il solo fatto di essere, per l’appunto, preventiva.

4. Le riflessioni conclusive

L’art. 34 della l. n. 392/1978, al comma 1, dispone che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1 e 2 dell’art. 27 – attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico – matura il diritto a conseguire un’indennità pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono ventuno per le locazioni alberghiere, a condizione che – precisa il successivo art. 35 – lo svolgimento di dette attività comporti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori. Si deve tenere conto che l’art. 79 della Legge n. 392/1978 stabilisce il divieto di “patti contrari alla legge”, cioè è vietata ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente previsto “ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

Tale norma di legge (art. 79) non preclude alle parti di poter transigere relativamente ai propri diritti nel momento in cui cessi il rapporto giuridico. In tale arco temporale il conduttore ha il diritto di rinunciare all’indennità per la perdita dall’avviamento commerciale. Tale rinuncia può essere espressa o tacita dal momento che il legislatore è intervenuto al fine di evitare la sola elusione anticipata dei diritti del locatario senza così precludere che questi ne possa successivamente disporre (Cass. civ., sez. III, 25/02/2008, n. 4714).

Rimane fermo però che – nel rigoroso rispetto dell’art. 79 della legge n. 392/1978 – l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non può formare oggetto di preventiva rinuncia.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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