Nelle locazioni ad uso abitativo, la risoluzione può avvenire in forma orale ed essere confermata da un testimone?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. III civ.- sentenza n. 18971 del 13-06-2022

riferimenti normativi: art. 1, comma 4, I. n. 431 del 1998; art. 1352

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 6, Sentenza n. 22647 del 27/09/2017

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Un locatore si rivolgeva al Giudice di pace (dichiaratosi, poi, incompetente, in favore del Tribunale di Siena) per far accertare che il conduttore, alla fine del mese di gennaio del 2012, aveva lasciato senza alcun preavviso l’immobile locatogli ad uso abitativo, così violando quanto stabilito dall’art. 5 del contratto. Tale articolo, infatti, conformemente a quanto previsto dall’art. 4 della legge 27 luglio 1978, n. 392, attribuiva al conduttore la facoltà di recedere dal contratto ma con preavviso di almeno sei mesi da inviarsi a mezzo raccomandata a/r. In ogni caso il proprietario- locatore pretendeva anche la condanna del locatario al pagamento di un residuo del canone di locazione per il mese di dicembre 2011, nonché dell’intero canone per la mensilità di gennaio 2012 e di una somma dovuta a titolo di indennità per mancato preavviso. Il Tribunale dava ragione al locatore; la Corte di Appello, però, riformava integralmente quella decisione, ritenendo raggiunta la prova sia in ordine al valido esercizio della facoltà di recesso, sia in merito all’assenza di morosità del conduttore. Il locatore ricorreva in cassazione censurando la sentenza impugnata per aver ritenuto – sulla scorta della deposizione testimoniale resa dal nipote del conduttore – che la disdetta potesse essere data verbalmente dal conduttore. Inoltre riteneva errata la decisione della Corte di Appello di dare corso alla prova testimoniale, essendo la stessa inammissibile – a dire della ricorrente – in relazione a fatti (nella specie, il recesso dalla locazione) che, in quanto relativi ad un contratto da provarsi per iscritto, qual è la locazione, risulterebbero anch’essi soggetti allo stesso regime.

2. La questione

Il conduttore può rinunciare preventivamente all’indennità di avviamento?


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3. La soluzione

La Cassazione ha accolto le ragioni del locatore. Come hanno notato i giudici supremi la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta “ad substantiam”. Tale ultima considerazione si applica al contratto di locazione ad uso abitativo previsto dalla legge n. 431 del 1998 che, senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale. Ne consegue che tale contratto, soggetto all’obbligo di forma scritta deve essere risolto solo con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme. Questa conclusione – ad avviso della Cassazione – vale a maggior ragione se (come nel caso in questione) le parti hanno contrattualmente ribadito, con apposita clausola, che il recesso del conduttore fosse comunicato per iscritto.

4. Le riflessioni conclusive 

E’ stato affermato che la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam (Cass. civ., sez. III, 02/03/2012, n. 3245; Cass. civ., sez. III, 27/11/2006, n. 25126). Si deve tenere conto però che il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta (ad substantiam) ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam. Conseguentemente, il patto dedotto in giudizio dal conduttore, secondo cui si sarebbe accordato oralmente con la locatrice circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto è nullo (Cass. civ., Sez. III, 27/09/2017, n. 22647). Il preavviso, quindi, deve inviarsi con lettera raccomandata (o con altro mezzo equipollente). Naturalmente, però, il preavviso, essendo atto unilaterale recettizio, produrrà i suoi effetti nel momento in cui giungerà al domicilio del locatore. In ogni caso, il termine di preavviso entro il quale il conduttore deve comunicare il proprio recesso è finalizzato a consentire al locatore di usufruire di un lasso di tempo idoneo e presumibilmente sufficiente a reperire un altro conduttore, sicché il locatore conserva il diritto al compenso per l’uso dei locali fino alla scadenza di tale termine, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi (Cass. civ., sez. III, 11/04/2017, n. 9271; Trib. Trieste 27 febbraio 2018, n. 151).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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