Prescrizione decennale del diritto al recupero delle anticipazioni fatte dall’amministratore di condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Torino – sentenza n. 2253 del 26-05-2022

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

Riferimenti normativi: art. 2946 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 04/10/2005 n. 19348

1. La vicenda 

Un amministratore conveniva in giudizio un condominio, al fine di sentirlo condannare al pagamento anticipazioni sostenute nel corso di due esercizi gestionali (2007-2008); in particolare pretendeva il pagamento di € 5.246,20, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dal 21.02.2020 all’effettivo pagamento, da liquidarsi anche equitativamente, con condanna ex art. 96 c.p.c. e vittoria di spese.

Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, chiedendo il rigetto della domanda avversaria, con vittoria di spese. Secondo i condomini l’amministratore non aveva tenuto regolarmente la contabilità, né aveva convocato regolarmente le assemblee. In ogni caso il condominio eccepiva la prescrizione del credito dell’attore. Nel corso del procedimento, il giudice, disponeva una perizia contabile nominando un C.T.U. che prestava giuramento ed espletava regolarmente il mandato ricevuto.

2. La questione

In quanto si prescrive il diritto al recupero delle anticipazioni fatte dall’amministratore di condominio?


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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’amministratore. Quest’ultimo infatti ha dimostrato che, nell’espletamento del proprio mandato, ha anticipato varie spese per conto del condominio, relativamente agli anni 2007 e 2008. In particolare l’attrice ha provato attraverso i documenti giustificativi allegati alla perizia di parte non solo di aver versato, nell’interesse e per conto del condominio convenuto, tutti gli importi in oggetto, ma anche di aver correttamente adempiuto all’incarico ricevuto. Il Tribunato ha evidenziato che dalle risultanze istruttorie è emerge che, come confermato anche dal C.T.U., l’attrice ha anticipato per conto e nell’interesse del condominio l’importo di € 4.583,16. Per contro, secondo lo stesso Tribunale, le contestazioni di parte convenuta in ordine a presunte omissioni nella tenuta di contabilità e convocazioni di assemblea sono rimaste sfornite di idonea prova. In ogni caso il giudice piemontese sottolinea l’infondatezza dell’eccezione di prescrizione del credito avanzata da parte convenuta. Infatti – ad avviso dello stesso giudice – per costante giurisprudenza, il credito dell’amministratore si fonda ex art. 1720 c.p.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza – ad avviso del giudice piemontese – tale credito è soggetto all’ordinaria prescrizione decennale, mentre si deve escludere l’applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex art. 2498 n. 4, trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico o la prescrizione presuntiva ex art. 2956 n. 2 c.c. applicabile in caso di contratto d’opera intellettuale.

4. Le riflessioni conclusive

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione (Cass. civ., sez. II, 26/02/2019, n. 5611; Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20137; Cass. civ., sez. II, 30/03/2006, n. 7498). La ragione di credito, attenendo ad anticipazioni, deve necessariamente sostanziarsi in esborsi che l’amministratore dovrebbe aver sostenuto con il proprio patrimonio in ragione della carenza di fondi reperiti dai condomini; la vincolabilità per il condominio, di detti esborsi, consegue alla loro iscrizione nel conto preventivo regolarmente approvato ovvero alla loro eventuale approvazione in via di ratifica. Per quanto la prescrizione di tale credito dell’amministratore per le anticipazioni una tesi (sostenuta dalla sentenza in esame) sostiene che tali crediti ricadano nella prescrizione ordinaria decennale disciplinata dall’articolo 2946 c.c.; secondo una diversa opinione i crediti per le anticipazioni effettuate dall’amministratore per conto del condominio non soggiacciono al temine di prescrizione triennale — non potendolo ritenere un professionista in senso stretto — ma sono reclamabili entro cinque anni ex articolo 2948 c.c. (Trib. Pavia 14 marzo 2019 n. 467); un’altra tesi, in relazione al compenso, sostiene l’applicabilità del termine di cui all’articolo 2956 c.c., numero 2, laddove stabilisce che si prescrive in tre anni il diritto dei professionisti per il rimborso delle spese (Trib. Torino 12 luglio 2017 n. 3700).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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