Il versamento di un acconto o la sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale di consegna della documentazione condominiale non costituisce riconoscimento del credito vantato dall’ex amministratore

Il versamento di un acconto o la sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale di consegna della documentazione condominiale non costituisce riconoscimento del credito vantato dall’ex amministratore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 5062 del 25-02-2020

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riferimenti normativi: artt.  1720 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 8498 del 25/05/2012

La vicenda

L’ex amministratore di un caseggiato, esponendo di essere creditore a titolo di compensi professionali e di rimborso di spese anticipate per la gestione condominiale, richiedeva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio.

A sostegno delle sue ragioni depositava il verbale di consegna della documentazione condominiale indicante anche il credito a lui spettante sottoscritto da parte del nuovo amministratore; il verbale dell’assemblea da cui emergeva la volontà dei condomini di saldare i debiti pregressi, tra cui risultavano anche le somme a lui dovute per compensi e anticipazioni di cassa; copia del bonifico da cui risultava il versamento  di un acconto da parte del nuovo amministratore avvenuto dopo la predetta delibera assembleare; la documentazione bancaria riguardante gli esborsi da propri conti personali.

Il decreto ingiuntivo veniva concesso ma i condomini proponevano opposizione, sostenendo come sia il “passaggio di consegna” firmato dall’amministratore subentrante, sia la dedotta delibera condominiale non costituissero prove del credito ed eccependo, in subordine, la prescrizione del credito professionale.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione dei condomini e la Corte di appello confermava le ragioni del condominio, respingendo la richiesta di una CTU. L’ex amministratore ricorreva in cassazione continuando a sostenere di aver raggiunto prova piena della sua domanda attraverso la documentazione prodotta e, nello specifico, mediante: 1) il passaggio di consegne al nuovo amministratore con il riconoscimento del debito del condominio; 2) il bonifico effettuatogli a titolo di acconto; 3) la delibera assembleare che aveva approvato i rendiconti e ad autorizzato il nuovo amministratore a procedere ai pagamenti. In ogni caso contesta la scelta della Corte d’Appello che non aveva accolto la richiesta di una CTU.

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La questione

Può costituire valida prova del credito vantato dall’amministratore uscente verso i condomini l’impegno o il versamento di un acconto (non autorizzato dall’assemblea) da parte del nuovo amministratore o la sottoscrizione da parte di quest’ultimo del verbale di consegna della documentazione condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio.

I giudici supremi infatti hanno precisato che l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente (e dunque, la sottoscrizione del verbale di consegna con situazione patrimoniale pregressa), ovvero anche un pagamento parziale, a titolo di acconto, di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili; del resto – come ricorda la Cassazione – spetta pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.

In ogni caso la Cassazione condivide pienamente la scelta dei giudici di secondo grado di non disporre una consulenza tecnica d’ufficio che non può essere utilizzata come strumento volto ad esonerare la parte (in questo caso l’amministratore uscente) dall’onere della prova o a procurare esplorativamente circostanze o elementi non provati.

Le riflessioni conclusive

Non è raro che,  dopo la cessazione del rapporto, l’amministratore uscente avanzi pretese economiche, sostenendo di non aver percepito il compenso pattuito e, soprattutto, di aver anticipato di tasca sua delle spese per conto e nell’interesse del condominio precedentemente amministrato.

E’ naturale che l’amministratore uscente, ritenendosi creditore, chieda – e si aspetti di ricevere – quanto gli è dovuto, ma è altrettanto naturale che il codominio, in assenza di riscontri certi e non confutabili, assuma una posizione di difesa e un atteggiamento di resistenza.

Del resto il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. civ., Sez. II, 30/03/2006, n. 7498).

In altre parole è l’ex amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fonda la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.

Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali.

In particolare l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente.

Tale conclusione si comprende sia per ragioni di carattere logico, se si considera che l’amministratore ben può aver utilizzato denaro di cui aveva soltanto la disponibilità (ad esempio, fondi derivanti da altra gestione), sia per ragioni giuridiche, atteso che il riconoscimento di un debito da parte dell’assemblea non può essere tacito ma deve essere esplicito.

In altre parole l’approvazione di singole partite come il debito dell’amministratore uscente deve essere specifica, cioè formare oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell’assemblea.

È importante sottolineare quindi che solo dalla delibera dell’assemblea di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio, non potendo in caso contrario ritenersi approvato il relativo credito.

L’approvazione di questo documento contabile ha la funzione di ratificare l’operato dell’amministratore, accertare le eventuali posizioni di debito e/o di credito dei singoli condomini e rendere quindi esigibili le somme in esso riportate. Ciò vuol dire che se l’amministratore, nel corso dell’anno di gestione, ha anticipato delle somme, con l’approvazione del rendiconto consuntivo si vedrà riconosciuta tale circostanza e quindi avrà maggiore facilità nel recuperare il giusto dovuto. Nel caso di conferma dell’incarico ciò avverrà attraverso il pagamento dei c.d. conguagli spese, nel caso di revoca facendo esclusivamente leva sull’approvazione del più volte citato documento contabile. Se, invece, la revoca non è stata preceduta dall’approvazione del rendiconto, l’amministratore uscente dovrà dare prova analitica degli esborsi effettuati.

In ogni caso il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla condominio, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti dei condomini.

In altre parole la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione condominiale o il pagamento di un acconto da parte del nuovo amministratore, già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non comporta riconoscimento del debito nei confronti del condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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