Balconi e abusi in condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Non è raro che alcuni condomini realizzino modifiche o opere abusive relative al proprio balcone o a quello di altro condomino. Naturalmente è fondamentale verificare quanto stabilisce il regolamento che potrebbe arrivare a vietare qualsiasi opera sul balcone capace di incidere sull’originario assetto architettonico dell’edificio: in tal caso il singolo condomino non potrebbe, ad esempio, tamponare il balcone con murature o strutture di diverso materiale. Se poi non esistono norme regolamentari restrittive non per questo il singolo condomino può procedere ad interventi in spregio alla normativa condominiale o a quella urbanistica.

     Indice

  1. Opere abusive e balconi: la congiunzione di due balconi preesistenti
  2. Opere abusive e balconi: la tamponatura con vetrate scorrevoli
  3. Opere abusive del condomino sul balcone altrui

1. Opere abusive e balconi: la congiunzione di due balconi preesistenti

La congiunzione di due balconi preesistenti, ai fini della realizzazione di un unico balcone avente una maggiore superficie accessoria, comporta la modifica del prospetto dell’edificio e, dunque, del suo sviluppo verticale; tale modifica, qualora non sia vietata dal regolamento, potrebbe violare il decoro del caseggiato, cioè l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che imprimono alle parti di esso una determinata ed armonica fisionomia. In ogni caso tale modifica non può qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria. In particolare tale operazione, comportando una modifica dei prospetti, consiste in un intervento edilizio autonomo, è riconducibile al genus della ristrutturazione edilizia ex artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c). DPR n. 380/01, come tale soggetto al previo rilascio del permesso di costruire (Cons. Stato, sez. VI, 23/03/2022, n. 2141).

2. Opere abusive e balconi: la tamponatura con vetrate scorrevoli

Si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale; in particolare si deve tenere conto dell’aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. La chiusura in questione è idonea a creare ulteriore superficie utile, necessitando quindi di idoneo titolo edilizio, anche se sia costituita da pannelli frangivento realizzati da una struttura leggera di arredo, facilmente amovibili, caratterizzati da elementi in materiale leggero di esigua sezione, privi di opere murarie e di pareti chiuse o da pannelli che si muovono su due piste di scorrimento in polietilene autolubrificante e che sia possibile impacchettare su un solo lato della vetrata, perpendicolarmente alla linea di posizionamento (Cons. Stato, sez. VI, 24/01/2022, n. 469).


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3. Opere abusive del condomino sul balcone altrui

Secondo una condivisibile e pacifica giurisprudenza di legittimità i balconi aggettanti, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune di tali piani; i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., sez. II, 27/07/2012, n. 13509).

Se il sottobalcone non è decorativo il proprietario dell’appartamento sottostante non può utilizzare la parte inferiore della soletta per agganciare un suo manufatto senza il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante e tantomeno può utilizzarla in funzione addirittura di un ampliamento della superficie interna tale da comportarne la sostanziale “incorporazione” nel suo appartamento (mediante avanzamento del muro perimetrale sul filo esterno di tale soletta). Allo stesso modo è possibile che il frontalino del balcone aggettante non assolva ad una funzione estetica ed ornamentale e pertanto sia inidoneo ad incidere positivamente sull’aspetto architettonico del fabbricato. In tal caso tale parte appartiene al singolo condomino e non può essere considerata una parte comune. Se questa è la situazione è evidente che il condomino dell’appartamento sottostante non possa ancorare una tettoia nel frontalino senza il consenso del titolare del balcone aggettante. Se il frontalino è di proprietà esclusiva neppure l’assemblea potrebbe autorizzare l’installazione di una tettoia in una parte di proprietà del singolo condomino (il frontalino non decorativo). Non bisogna mai dimenticare infatti che le delibere assunte dall’assemblea dei condomini al di fuori delle proprie attribuzioni ed incidenti sulle proprietà individuali dei condomini sono da considerare nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto (in tal senso da ultimo Cass. civ., Sez. Un. 14/04/2021, n. 9839).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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