precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II., Sentenza n. 8159 del 07/09/1996
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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO NELLA FASE 2 DEL COVID 19
Questa nuovissima guida operativa, aggiornata al d.P.C.M. 26 aprile 2020, fornisce all’amministratore di condominio tutte le indicazioni per la corretta gestione delle attività condominiali nella fase 2 di graduale ripresa dopo l’emergenza sanitaria Covid 19. L’opera affronta diversi argomenti da un punto di vista pratico e procedurale, in particolare:- L’assemblea di condominio a distanza (criticità, istruzioni per organizzarla, modalità di conduzione, ecc.)- Il pagamento delle spese di condominio in epoca Covid 19- Impugnazione delle delibere in epoca Covid 19- L’uso in sicurezza delle parti comuni da parte dei condomini e per le attività di manutenzione- La sanificazione delle parti comuni- La posizione dell’amministratore di condominio (istruzioni generali anti contagio, istruzioni per gli animali domestici, per la raccolta differenziata, istruzioni per i condomini “seconde case”, ecc.)- Regolazione dell’accesso degli estranei al condominio- Privacy e Covid 19 Completa il manuale una sintetica raccolta di moduli per la convocazione in assemblea.Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.Gianfranco Di RagoAvvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della Giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.
Gianfranco Di Rago, Giuseppe Bordolli | 2020 Maggioli Editore
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LA VICENDA
Il balcone di un condomino era in pessime condizioni; in particolare, a causa dell’avanzato stato di degrado strutturale del sottobalcone (detto cielino) e frontalino del poggiolo, cominciavano a distaccarsi parti di intonaco che cadevano sulla pubblica via.
La Polizia Municipale con apposito verbale accertava che dal balcone di un condomino si erano distaccate parti di intonaco; successivamente intervenivano i Vigili del Fuoco che rimuovevano le parti ammalorate che costituivano immediato pericolo; il condominio poi su richiesta di un’ordinanza del Comune procedeva all’immediata installazione di una mantovana intorno al balcone sopra detto per scongiurare i pericoli per la pubblica incolumità. I condomini poi procedevano ai lavori di ristrutturazione della facciata del caseggiato e di tutti i balconi affidando l’incarico ad un’impresa. Al termine della ristrutturazione l’assemblea addebitava il costo di installazione della mantovana al proprietario del balcone. Quest’ultimo riteneva che tale decisione fosse illegittima e di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per richiedere, tra l’altro, che la spesa per la mantovana fosse posta a carico d i tutti i condomini.
Il Tribunale però dava ragione alla collettività condominiale.
Il singolo condomino allora si rivolgeva alla Corte d’Appello rilevando che l’installazione della mantovana era già prevista nel capitolato dei lavori ed era stata disposta per diversi balconi che presentavano problematiche di distacco; di conseguenza riteneva illegittimo e pretestuoso l’addebito del costo dell’installazione del predetto manufatto anti-caduta intonaci.
Del resto sottolineava che il problema del distacco di parti di intonaco dei balconi non riguardava solo il suo balcone; infine negava di aver ricevuto diffide dalla pubblica autorità per scongiurare pericoli per la pubblica incolumità.
La questione
Se da un sottobalcone cadono pezzi d’intonaco e il condominio in esecuzione di un’ordinanza sindacale procede all’immediata installazione di una mantovana per scongiurare i pericoli per la pubblica incolumità è legittimo poi che l’assemblea addebiti la spesa per tale installazione al singolo proprietario del balcone o tale esborso deve essere comunque posto a carico della collettività?
LA SOLUZIONE
La Corte d’Appello ha dato ragione al condominio.
La Corte ha osservato, infatti, che nel giudizio di primo grado il consulente incaricato dal Tribunale ha accertato come il balcone fosse in precarie condizioni; secondo i giudici di secondo grado, quindi, la realizzazione di una mantovana si è resa necessaria proprio al fine di scongiurare i pericoli per la pubblica incolumità derivante dal balcone del singolo condomino.
Del resto – come notano i giudici di secondo grado – il Comune, allo scopo di tutelare la pubblica e privata incolumità, con apposita ordinanza ha imposto al proprietario del balcone ed al condominio di procedere all’eliminazione delle parti pericolanti, richiedendo l’installazione della mantovana.
Conclusioni
Secondo la giurisprudenza, il balcone cosiddetto aggettante (che sporge in fuori protendendosi dalla facciata del caseggiato), costituisce il prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, conseguentemente, appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento che lo utilizza. Questo tipo di balconi risultano aperti sui tre lati e sono composti da diversi elementi, tra cui: il “piano di calpestio” con la relativa pavimentazione; lo “stangone”, rappresentato dalla parte terminale della pavimentazione e composto da un listello solitamente in marmo o altro materiale lapideo; il “frontalino”, la fascia frontale che segue l’intero profilo del balcone; la “ringhiera” o “parapetto”, quella struttura in metallo o altro materiale da costruzione che delimita il balcone e lo protegge dal vuoto; il sottobalcone o cielino, termine con cui si indica la parte sottostante del balcone aggettante; quest’ultimo come detto è tutto di proprietà del proprietario dell’unità immobiliare della quale rappresenta un prolungamento.
Tali strutture poi non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Alla luce dei principi sopra espressi nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone (da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione) comporti problemi di infiltrazioni all’appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno (Trib. Firenze, Sez. II, 15 settembre 2016).
Inoltre le macchie che si manifestano sul sottobalcone non rappresentano in sé causa di danno per il proprietario dell’appartamento al piano inferiore. Il danno inizierà ad esserci quando l’infiltrazione dal balcone si sposterà in una parte di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottoposta.
In ogni caso il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante (Cass. civ., sez. II, 17/07/2007, n. 15913). Del resto, proprio perché tali balconi sono elementi accidentali, non sono portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio, i proprietari delle unità immobiliari corrispondenti sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura del sottobalcone, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti; di conseguenza è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso (si veda Cass. civ., sez. II, 07/09/1996, n. 8159).
Merita di essere ricordato che nella vicenda esaminata il proprietario del balcone pretendeva di far valere l’opinione del Giudice di Pace di Genova che, con una sentenza relativa però ad altra questione, aveva ritenuto il balcone del condomino non aggettante (c.d. incassato). Nel caso di balcone incassato l’infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev’essere considerato proprietario di quella parte di balcone (sottobalcone) e come tale è legittimato a chiedere eliminazione della causa del danno e risarcimento del medesimo. In altre parole nella tipologia del balcone incassato la soletta viene considerata alla stessa stregua dei solai, sicchè la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.
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