È radicalmente nulla la delibera che prevede la ripartizione per millesimi della spesa per i lavori sui balconi senza evidenziare se le opere riguardino la struttura del balcone o le parti decorative da considerare comuni

È radicalmente nulla la delibera che prevede la ripartizione per millesimi della spesa per i lavori sui balconi senza evidenziare se le opere riguardino la struttura del balcone o le parti decorative da considerare comuni

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

 

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 13509 del 27/07/2012

La vicenda

In un condominio si rendevano necessari alcuni lavori di manutenzione dei cornicioni della facciata e di alcuni balconi aggettanti; di conseguenza l’assemblea, senza approvare un capitolato, deliberava, a maggioranza, di ripartire tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, le spese per le opere necessarie, comprese quelle per i lavori di manutenzione dei balconi aggettanti.

Secondo una condomina – che si rivolgeva al Tribunale – il criterio di ripartizione delle spese relative ai balconi era errato e la delibera nulla. In particolare l’attrice notava come i balconi fossero aggettanti, costituendo così un “prolungamento” dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino titolare dell’appartamento; pertanto la condomina riteneva che la spesa non dovesse gravare indiscriminatamente su tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, come deliberato dall’assemblea.

Del resto la stessa attrice osservava che l’edificio condominiale non aveva alcun pregio architettonico, né i balconi presentavano elementi decorativi e/o ornamentali, con la conseguenza che nessuna delle parti di tali manufatti potevano definirsi comuni.

Si costituiva il condominio che sosteneva la correttezza del criterio di riparto adottato, sottolineando come il particolare pregio storico artistico dell’edificio, facesse rientrare i lavori di manutenzione dei balconi – da considerare elementi di decoro del prospetto – tra quelli da ripartire tra tutti i condomini.

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La questione

È valida la delibera che prevede in modo generico la ripartizione per millesimi della spesa per i lavori sui balconi senza far emergere con certezza se le opere riguardino la struttura del balcone o le parti decorative da considerare comuni?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.

Come ha notato il giudice monocratico l’edificio era stato progettato  da uno dei massimi esponenti dell’architettura razionalista dell’epoca; di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che i balconi aggettanti oggetto di causa, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, contribuissero al decoro architettonico della facciata del caseggiato.

Tuttavia lo stesso Tribunale ha notato che la delibera impugnata non aveva approvato un capitolato lavori, né aveva precisato i lavori da eseguirsi sui balconi oggetto di causa, limitandosi ad un generico richiamo all’intero lavoro sui balconi da suddividere tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

La delibera è stata dichiarata nulla in quanto non consentiva di distinguere con certezza se i lavori necessari si riferissero alla struttura del balcone o a quelle parti da considerare comuni in quanto costituenti elementi decorativi dell’edificio.

Le riflessioni conclusive

Secondo una condivisibile e pacifica giurisprudenza di legittimità i balconi aggettanti, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune di tali piani; i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., sez. II, 27/07/2012, n. 13509).

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576).

Devono, però, essere considerate parti comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto nella parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole  (Cass. civ., sez. II, 25/10/2018, n. 27083; Cass. civ., sez. II, 14/12/2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30/04/2012, n. 6624). Dunque, la spesa di rifacimento del balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, salvo che per quella parte da considerare comune costituita dal rivestimento esteticamente apprezzabile, se svolge prevalentemente una funzione decorativa ed ornamentale della facciata.

Ne consegue che è nulla la delibera con la quale l’assemblea condominiale abbia ripartito le spese inerenti ai lavori di manutenzione delle parti decorative dei balconi, per la loro interezza, tra i soli proprietari dei piani in cui si trovano i balconi medesimi: infatti le opere relative a parti che contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata, attengono al decoro architettonico dell’edificio e, quindi, ad un bene comune a tutti i condomini (Trib. Milano, 14/01/1991). In particolare bisogna ricordare che poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva (salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni), nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi (Cass. civ., sez. VI – 2, 15/03/2017, n. 6652).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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