Indennità di avviamento: si può rinunciare prima della scadenza?

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riferimenti normativi: art. 34 L. n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 16/02/2023, n. 4947

1. La vicenda: la rinuncia all’indennità di avviamento

Alla scadenza del contratto di locazione, prevista per il 31 ottobre 2016, il conduttore di un locale commerciale riesce a mantenere l’uso dell’immobile fino al 31 agosto 2017, corrispondendo l’indennità di occupazione. Tale proroga era necessaria per consentire al conduttore di individuare un nuovo immobile in cui trasferire la propria attività commerciale. Successivamente, il 24 novembre 2017, le parti formalizzano la restituzione dell’immobile attraverso la redazione di un verbale di consegna delle chiavi. Il locatore non intende corrispondere l’indennità di perdita dell’avviamento commerciale al conduttore. Quest’ultimo, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., si rivolge al Tribunale chiedendo la condanna del locatore al pagamento dell’indennità di avviamento, decurtata di tre mensilità relative all’indennità di occupazione per il periodo da settembre 2017 a novembre 2017, non corrisposte alla controparte. Il locatore costituendosi in giudizio ha confermato il contratto di locazione, l’avvenuta cessazione e la sussistenza dell’accordo verbale diretto alla permanenza del conduttore nell’immobile per il tempo necessario a reperire altro locale commerciale, deducendo che il conduttore aveva rinunciato all’indennità di avviamento. Con domanda riconvenzionale ha chiesto, previo accertamento dell’inadempimento del resistente alla restituzione dell’immobile, il pagamento della somma di € 2.400,00 derivante dal doppio della caparra corrisposta per effetto della risoluzione della scrittura privata di locazione dell’immobile in favore di un terzo promissario conduttore. Inoltre ha richiesto il risarcimento del danno derivante dalla perdita dell’opportunità di locare l’immobile a condizioni più vantaggiose. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Il locatore può provare che il ritardo nella restituzione dell’immobile ha effettivamente compromesso la possibilità di concederlo in locazione a terzi a un canone più elevato rispetto a quello precedentemente pattuito con il conduttore inadempiente?

3. La soluzione

Il Tribunale ha accolto la richiesta del ricorrente – conduttore. Del resto il giudicante ha notato che il locatore non è riuscito a provare l’esistenza di una rinuncia all’indennità di avviamento da parte del conduttore. In ogni caso lo stesso giudice ha evidenziato che l’indennità di avviamento può essere oggetto di rinuncia solo qualora sia stata pattuita successivamente alla scadenza del contratto di locazione Di conseguenza il giudice laziale ha condannato il resistente al pagamento dell’indennità di avviamento nella misura di 18 mensilità, secondo il criterio ex lege previsto. Da questa somma sono state decurtate tre mensilità, relative all’indennità di occupazione per il periodo da settembre 2017 a novembre 2017. Del resto qualora il conduttore mantenga, dopo la risoluzione del contratto, la detenzione del bene col consenso del locatore, sulla base di un accordo volto a differire la data del rilascio dietro corrispettivo, l’indennità di occupazione va ragguagliata a quest’ultimo, che continua ad essere dovuto anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre il periodo convenuto. In ogni caso, come ha sottolineato il decidente, il locatore può provare il maggior danno, con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell’immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all’ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente. Questa prova però non è stata fornita. Sono state rigettate perciò le domande riconvenzionali.

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4. Le riflessioni conclusive

Quando il rapporto locatizio viene a cessare, il locatore sarà tenuto a versare l’indennità da perdita dell’avviamento, mentre il conduttore dovrà restituire l’immobile locato. Con l’introduzione della Legge equo canone, infatti, il legislatore ha introdotto una presunzione di danno, fondata sull’id quod plerumque accidit e avente funzione riparatoria, attraverso la quale il conduttore viene esentato dal dovere di provare il danno subito, essendo il pregiudizio presunto per il solo fatto di dover lasciare la propria attività imprenditoriale, trasferendola in un luogo diverso. Il conduttore può rinunciare a tale indennità. In altre parole l’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in una posizione di difficoltà alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. civ., sez. III, 13/06/2018, n. 15373). Può capitare che il locatore ometta o ritardi di versare al conduttore l’importo corrispondente all’indennità da perdita dell’avviamento. In tal caso, il conduttore sarà onerato esclusivamente dall’obbligazione del versamento del canone fino al rilascio dell’immobile, senza però essere tenuto a risarcire al locatore il maggior danno derivato dal ritardato rilascio dell’immobile, se questo è causato proprio dall’inadempimento del proprietario.