Infiltrazioni nel locale commerciale locato: il conduttore ha diritto ad una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1585 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza del 15/01/2025, n. 120
Indice
1. La vicenda: infiltrazioni in immobile locato
La società conduttrice di un immobile ad uso commerciale ha citato in giudizio i locatori chiedendo una riduzione del canone di locazione e il risarcimento danni per via delle infiltrazioni di umidità che hanno compromesso il piano scantinato. Secondo la società, l’umidità ha limitato l’utilizzo dell’immobile, rendendo meno fruibile lo spazio e causando danni alla merce depositata nel locale. Per questo motivo ha richiesto una riduzione del canone e il rimborso dei danni subiti. I locatori, dal canto loro, hanno contestato le accuse, sostenendo che le infiltrazioni non erano direttamente imputabili a loro, ma derivavano da responsabilità del condominio e di altri soggetti. Per questo hanno chiesto la chiamata in causa di terzi (condominio e Comune), affinché il Tribunale accertasse le eventuali responsabilità. Nel corso del giudizio, è stata disposta una consulenza tecnica, che ha confermato la presenza delle infiltrazioni. Sulla base di questa analisi, il Tribunale ha accolto le richieste della società conduttrice, riducendo il canone di locazione a € 2.000,00 mensili e condannando i convenuti al pagamento di € 6.060,00 a titolo di risarcimento danni alla merce. La questione viene sottoposta alla Corte di Appello. I locatori sottolineano che il contratto di locazione prevedeva espressamente che la società conduttrice accettasse l’immobile nello stato in cui si trovava, con piena consapevolezza dell’assenza di areazione nel locale seminterrato. I locatori avevano anche autorizzato la conduttrice ad apportare modifiche per adattare l’immobile alle sue esigenze, ma quest’ultima non aveva eseguito alcun intervento, pur avendo adibito il locale a deposito di merce. Inoltre ritengono che la riduzione del canone a € 2.000,00 mensili sia ingiusta, poiché la responsabilità dei danni era principalmente imputabile al condominio e al comportamento del conduttore. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
L’obbligo del locatore di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione riguarda, sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni del caseggiato?
3. La soluzione
I giudici di secondo grado hanno esaminato attentamente la perizia tecnica eseguita nel primo grado del giudizio, confermando che le infiltrazioni di umidità nel locale cantinato erano effettivamente presenti e derivavano da diverse cause. La principale problematica è stata individuata nella cattiva regimentazione delle acque piovane, che venivano convogliate in un pozzetto comunale non funzionante correttamente, causando accumuli e infiltrazioni. A questa si aggiunge la scarsa aerazione del locale, che lo rendeva inadatto a essere utilizzato come deposito, favorendo la formazione di umidità e condensa. Oltre a questi fattori, il CTU ha riscontrato anche alcuni difetti costruttivi, responsabili di fenomeni di umidità di risalita, e infiltrazioni provenienti dal lato ovest del condominio, in corrispondenza del locale adibito a sede di autoclave. Le infiltrazioni che sono imputabili al locatore sono state definite dal CTU minoritarie. In considerazione di quanto sopra la Corte di Appello ha rideterminato la riduzione del canone di locazione e la misura della condanna risarcitoria.
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4. Le riflessioni conclusive
La sentenza ha evidenziato che i vizi legati all’umidità di risalita e alle infiltrazioni provenienti dal locale condominiale adiacente erano preesistenti e non facilmente conoscibili al momento della stipula del contratto di locazione. Secondo la Cassazione, l’onere di dimostrare che tali vizi fossero conoscibili ricadeva sul locatore, il quale avrebbe dovuto fornire prova della loro evidenza (Cass. civ., sez. III, 09/07/2008, n. 18854). Tuttavia, nel caso in esame, tale prova non è stata fornita, rafforzando la posizione del conduttore nella richiesta di riduzione del canone e risarcimento danni. Questa pronuncia conferma quindi che quando un vizio non è immediatamente percepibile, il locatore ha il dovere di dimostrare che il conduttore avrebbe potuto accorgersene prima di accettare l’immobile. In assenza di tale prova, il conduttore può far valere il vizio e ottenere una revisione delle condizioni contrattuali. Va aggiunto che l’obbligo del locatore di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di provvedere alle riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo (artt. 1575 e 1576 c.c.) riguarda, sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (Cass. civ., sez. III, 06/03/2012, n. 3454). Tenendo conto di quanto sopra, i giudici di secondo grado non hanno ritenuto condivisibile la riduzione del canone a € 2.000,00 mensili disposta dal Tribunale, anche perché quest’ultimo non ha specificato il momento a partire dal quale avrebbe dovuto applicarsi. Tale riduzione, inoltre, finirebbe per attribuire al locatore responsabilità per vizi (difetto di aerazione) e problematiche (infiltrazioni provenienti dal pozzetto comunale di raccolta delle acque piovane) di cui egli non poteva rispondere.
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