Affitto d’azienda: riduzione canone lecita solo con gravi ripercussioni sull’attività

Affitto di azienda: solo se gli inadempimenti del locatore causano ripercussioni sulla attività svolta dall’affittuario è lecita la riduzione unilaterale.

Allegati

Affitto di azienda: solo se gli inadempimenti del locatore causano importanti ripercussioni sulla attività svolta dall’affittuario è lecita una riduzione unilaterale del canone pattuito. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1460 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza del 23/06/2011, n. 13887

Tribunale di Brescia -sez. II civ.- sentenza n. 4604 del 12-11-2024

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Indice

1. La vicenda: riduzione unilaterale affitto d’azienda


Un locatore chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per ottenere una somma, a titolo di maggior importo dovuto dall’affittuaria (società ingiunta), per aver unilateralmente ridotto i canoni relativi al contratto di affitto di ramo d’azienda intercorso tra le parti per la gestione di locali adibiti a bar ristorante presso un centro sportivo. L’affittuaria, però, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo, sostenendo di aver effettuato, a partire dal terzo anno di vigenza del contratto in poi, pagamenti parziali del canone di affitto rispetto a quanto contrattualmente previsto, a causa dei plurimi inadempimenti contrattuali del locatore (mancata consegna dei locali da destinare a magazzino e spogliatoi per i dipendenti e conseguente accatastamento casse di acqua, sacchi di farina e bibite in un angolo della sala ristorante ed in una struttura prefabbricata esterna; messa a disposizione di struttura esterna al ristorante, quale bene ricompreso nel ramo d’azienda, sfornita di autorizzazioni amministrative; mancata corresponsione dei costi dei lavori di riparazione e manutenzione straordinaria eseguiti all’interno dei locali del bar-ristorante previa autorizzazione della resistente; mancata eliminazione dei problemi infiltrativi nella sala da pranzo del ristorante-pizzeria, per questo inutilizzabile durante le piogge a causa delle copiose infiltrazioni di acqua dal soffitto). L’opponente sosteneva che, a fronte dei detti inadempimenti, era stata raggiunta un’intesa con la controparte in merito alla compensazione tra il credito vantato da quest’ultima e le somme a lei spettanti, accordo transattivo che giustificava il pagamento di un canone ridotto rispetto alle pattuizioni contrattuali in attesa appunto del conguaglio. Alla luce di quanto sopra chiedeva la revoca del decreto o che si tenesse conto dei controcrediti nei confronti del locatore. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

FORMATO CARTACEO

Manuale delle locazioni commerciali e abitative

Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia

Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024

2. La questione


Gli asseriti inadempimenti del locatore hanno impedito all’affittuario il godimento del bene e, dunque, reso impossibile l’oggetto tipico del contratto di affitto di ramo d’azienda?

3. La soluzione


Il Tribunale ha dato torto all’affittuaria. Come ha notato lo stesso giudice gli asseriti inadempimenti non hanno impedito il godimento del bene in affitto e, dunque, reso impossibile l’oggetto tipico del contratto di affitto di ramo d’azienda all’affittuaria, né la stessa ha dimostrato di aver subito una incisiva contrazione del fatturato a causa degli inadempimenti contrattuali ascritti al locatore. A seguito di un’analisi approfondita delle contestazioni avanzate dalla società il Tribunale ha messo in rilievo che non è stato alterato il sinallagma contrattuale a causa delle condotte (asseritamente inadempienti) della locatrice e, conseguentemente, non sono emerse ragioni valide per legittimare una riduzione del canone di locazione; in ogni caso il decidente ha escluso ragioni di credito in favore dell’attrice tali da poter compensare il credito azionato in monitorio dalla convenuta.  

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4. Le riflessioni conclusive


Come è stato precisato nella sentenza in commento l’art. 1460 c.c., costantemente interpretato quale mezzo di autotutela, attiene alla fase esecutiva del contratto e non mira, come la risoluzione, allo scioglimento del vincolo, ma anzi ne presuppone la permanenza. Per stabilire, dunque, se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è necessario verificare se la condotta della parte inadempiente, tenuto conto della sua incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito o meno sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso in rapporto all’interesse perseguito dalla controparte, tanto da legittimare, sia causalmente che proporzionalmente, la sospensione totale o parziale dell’adempimento della controprestazione sulla stessa gravante; quest’ultima è, infatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Trib. Firenze 18 maggio 2022, n. 1447). Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass. civ., sez. VI., 23/06/2011, n. 13887; Cass. civ., sez. III, 12/05/2017, n. 11783). Recentemente però si è affermato che il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. civ., sez. III, 15/06/2021, n. 16890;Cass. civ., sez. III, 25/06/2019, n. 16918).

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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