Riduzione canone di locazione: vizi sono imputabili al locatore

Locazione ad uso diverso: nel determinare la misura della riduzione del canone il giudice non può imputare al locatore vizi e fatti dei quali non può rispondere. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: artt. 1575 c.c.; 1578 c.c.; 1585 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 23/06/2015, n. 12920

1. La vicenda: la riduzione del canone di locazione

Una società conduttrice di un immobile ad uso non abitativo ubicato al piano strada, con annesso locale scantinato, citava in giudizio dinanzi al Tribunale i locatori del locale commerciale, al fine di chiedere la riduzione del canone a seguito delle infiltrazioni di umidità che avevano interessato il piano scantinato, determinandone una limitazione del godimento. La conduttrice chiedeva, altresì, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti a seguito dei fenomeni infiltrativi che avevano deteriorato la merce medesima depositata nel locale cantinato. Si costituivano i locatori, i quali eccepivano che le cause degli eventi dannosi lamentati dagli attori erano ascrivibili al condominio ed al Comune, di cui chiedevano la chiamata in causa, affinché ne venisse accertata la responsabilità. Autorizzata la chiamata in causa, si costituivano il condominio ed il Comune chiedendo il rigetto delle domande. Il Tribunale dava ragione alla società conduttrice. Il CTU accertava la presenza di infiltrazioni di umidità nel locale cantinato oggetto di causa. Secondo il CTU la principale causa dei fenomeni infiltrativi era da imputare alla cattiva regimentazione delle acque piovane che defluivano in un pozzetto comunale non funzionante in maniera continua; altra causa rilevante è stata individuata nella insufficiente aerazione del locale non adatto ad essere adibito a deposito; altre cause minoritarie venivano imputate ai locatori. Il Tribunale riduceva notevolmente il canone di locazione dovuto. Inoltre accoglieva la domanda risarcitoria avanzata dalla società attrice per i danni arrecati alla merce a causa dei fenomeni infiltrativi. I locatori si rivolgevano alla Corte di Appello lamentando, tra l’altro, l’ingiusta consistente riduzione del canone di locazione, considerato che la responsabilità dei danni lamentati dalla società conduttrice era imputabile in massima parte al Comune. Il detto ente territoriale rilevava, in buona sostanza, che i danni lamentati erano ascrivibili non già ad un’assente o cattiva manutenzione, bensì a particolari fenomeni temporaleschi, integranti caso fortuito. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.

2. La questione: imputabilità dei vizi al locatore

Il locatore può rispondere delle infiltrazioni causate dal pozzetto comunale di raccolta delle acque piovane?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha precisato che il locatore non può rispondere delle infiltrazioni causate dal pozzetto comunale di raccolta delle acque piovane (che configurano una molestia di fatto del terzo). Del resto, secondo i giudici di secondo grado il locatore non può rispondere neppure del difetto di aerazione del bene che era facilmente riconoscibile dalla conduttrice; in ogni caso la stessa Corte ha ricordato che i locatori avevano autorizzato la società conduttrice all’esecuzione di tutte le opere necessarie “al fine di potere condurre l’attività preposta ad uso commerciale”. I giudici di secondo grado hanno evidenziato le infiltrazioni imputabili al locatore sono state definite minoritarie dal CTU; di conseguenza la Corte ha ritenuto congruo riconoscere una più contenuta riduzione del canone, correlata alla diminuita fruibilità del bene imputabile ai locatori pari al 10% del canone pattuito.

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4. Le riflessioni conclusive

Nella vicenda presa in considerazione, posto che sono state considerate “minoritarie” le infiltrazioni imputabili ai locatori che hanno ridotto la fruibilità del locale, la Corte di Appello ha ridimensionato la riduzione del canone stabilita dal giudice di primo grado.  Si ricorda che la c.d. autoriduzione del canone – e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 c.c., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. civ., sez. III, 18/04/2016, n. 7636). In ogni caso il conduttore che conosce i vizi della cosa locata al momento della conclusione del contratto e di essi abbia tenuto conto nella determinazione del corrispettivo, non può chiedere né la risoluzione, né la riduzione del corrispettivo stesso ai sensi dell’art. 1578, comma 1, c.c., né la eliminazione dei vizi a spese del locatore ex art. 1575, n. 2, c.c. (Trib. Ivrea 8 febbraio 2017).