Contratto di locazione nullo: il conduttore può recedere liberamente e senza preavviso. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: l. n. 311/2004; l. n. 431/1998
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 23601 del 09/10/2017
Indice
1. La vicenda: il contratto di locazione nullo e il recesso
Con atto di citazione notificato il 6 giugno 2019, una società ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso il 26 aprile e dichiarato esecutivo il successivo 30 aprile, con il quale il locatore le aveva intimato il pagamento della somma di € 5.247,51, a titolo di canoni di locazione non corrisposti, oltre interessi legali e spese del procedimento monitorio. Secondo quanto esposto dalla conduttrice, le parti avevano sottoscritto un contratto di locazione in data 1 novembre 2018, avente ad oggetto un immobile a uso abitativo. Tuttavia, il contratto non era stato registrato entro i termini previsti dalla legge. La società conduttrice, rilevando tale omissione, aveva comunicato il recesso dal contratto con lettera del 12 marzo 2019, inviata sia a mezzo raccomandata che via PEC. Solo il giorno successivo, il 13 marzo, la locatrice aveva provveduto alla registrazione del contratto. Nonostante ciò, il 2 maggio 2019 il locatore aveva notificato il decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni. L’opponente ha quindi eccepito la nullità del contratto per mancata registrazione nei termini, sostenendo che la registrazione tardiva, avvenuta dopo il recesso, non potesse sanare la nullità né giustificare la richiesta di pagamento dei canoni relativi ai mesi successivi. Ha inoltre avanzato domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione delle somme già versate, tra canoni e deposito cauzionale, per un totale di € 19.866,48, dichiarandosi disponibile a una compensazione tra i rispettivi crediti.
Nel merito, la conduttrice ha chiesto al Tribunale di accertare la nullità del contratto e, di conseguenza, revocare il decreto ingiuntivo. In via subordinata, ha chiesto che venisse disposta la compensazione tra le reciproche pretese, con restituzione dell’eventuale differenza a suo favore, oltre alla condanna della controparte alle spese di lite, da liquidarsi in favore del proprio difensore antistatario.
Dal canto suo, la società opposta si è costituita chiedendo, in via preliminare, la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 648 c.p.c., e nel merito il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale, con condanna dell’opponente alle spese del giudizio. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Il volume, aggiornato alla giurisprudenza più recente e agli ultimi interventi normativi, il cd. correttivo Cartabia e il correttivo mediazione, raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da norma di legge, commento, indicazione dei termini di legge o scadenze, delle preclusioni e delle massime giurisprudenziali. Il formulario si configura come uno strumento completo e operativo di grande utilità per il professionista che deve impostare un’efficace strategia difensiva nell’ambito del processo civile. L’opera fornisce per ogni argomento procedurale lo schema della formula, disponibile anche online in formato editabile e stampabile. Lucilla NigroAutrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.
Lucilla Nigro | Maggioli Editore 2025
89.30 €
2. La questione
Un contratto di locazione registrato in ritardo limita il diritto del conduttore al recesso anticipato?
3. La soluzione
Il Tribunale ha rilevato che, al momento della comunicazione di disdetta da parte del conduttore (12 marzo 2019), il contratto di locazione non risultava ancora registrato. Poiché l’onere della registrazione gravava contrattualmente sulla parte locatrice, e considerato che il termine per procedervi era di 30 giorni dalla stipula (avvenuta il 1° novembre 2018), il contratto doveva considerarsi nullo. Sebbene il contratto fosse da considerarsi nullo per mancata registrazione nei termini, lo stesso giudice ha comunque riconosciuto che l’effettiva occupazione dell’immobile da parte dell’inquilina giustificava il diritto del locatore a ricevere un indennizzo per l’uso dei locali, corrispondente all’importo dei canoni richiesti. Di conseguenza, il Tribunale ha confermato il decreto ingiuntivo emesso a favore del proprietario e, al contempo, ha accolto in parte le domande dell’inquilina, disponendo la restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali.
Potrebbero interessarti anche:
4. Le riflessioni conclusive
Ogni contratto di locazione a uso abitativo o commerciale, deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
Al di là delle conseguenze sanzionatorie previste per la mancata registrazione, l’art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
In quest’ottica la Cassazione ha affermato che la mancata registrazione della locazione di immobili espone le parti alla nullità del contratto (Cass. civ., Sez. Un., 09/10/2017, n 23601). Pertanto, in caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima e conseguentemente, l’inquilino potrà abbandonare l’immobile locato, anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. Come è stato recentemente precisato, alla nullità del contratto di locazione per violazione dell’obbligo di registrazione, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, consegue il diritto del proprietario del bene alla corresponsione dell’indennità di occupazione, la cui quantificazione soggiace alla predeterminazione legale di cui all’art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015 nel solo caso in cui, ricorrendone gli altri presupposti, il rapporto sia sorto dopo l’entrata in vigore della norma (Cass. civ., sez. III, 17/07/2024, n. 19808).
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento