Provare la riduzione del canone: ricevute e dichiarazione del conduttore non bastano

Per provare il canone di locazione ridotto all’Amministrazione finanziaria, ricevute e dichiarazione del conduttore non sono sufficienti. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.
riferimenti normativi: art. 2704 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 7644 del 9/03/2022

1. La vicenda: la prova del canone ridotto

Un contribuente si è trovato al centro di una disputa fiscale con l’Agenzia delle Entrate riguardante il reddito da locazione di un immobile in comproprietà. Nel 2016, l’Agenzia ha effettuato un accertamento, ricalcolando il reddito dichiarato e aumentando l’importo, considerando l’intero anno di locazione senza tenere conto di eventuali sospensioni dei pagamenti. Il contribuente, però, ha contestato questa ricostruzione, sostenendo che, in base a un accordo privato con il conduttore, il pagamento del canone era stato sospeso per alcuni mesi. Inoltre, nel settembre 2014, il contratto di locazione aveva subito un cambiamento con l’ingresso di un nuovo conduttore. La Corte di primo grado ha respinto il ricorso, ritenendo che la scrittura privata utilizzata dal contribuente non avesse data certa, e quindi non fosse opponibile ai terzi, secondo quanto previsto dall’ articolo 2704 c.c. Tuttavia, la Corte di secondo grado ha accolto l’appello, sostenendo che, anche senza una data certa, il Giudice di merito può valutare la veridicità di un documento attraverso presunzioni. Nel caso specifico, la società conduttrice aveva confermato l’accordo di riduzione del canone, e le ricevute d’affitto del 2016 dimostravano l’applicazione di un importo inferiore, rendendo plausibile la ricostruzione del contribuente. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La questione

Le parti di un contratto di locazione possono registrare volontariamente l’accordo di riduzione del canone, in modo da attribuire al loro accordo data certa, rendendolo opponibile ai terzi?

3. La soluzione

La Suprema Corte ha respinto la decisione della Corte di secondo grado, ritenendo che i documenti prodotti dal contribuente non fossero idonei a dimostrare la data certa della scrittura privata di riduzione del canone di locazione.
Secondo i giudici supremi il documento sottoscritto dal conduttore, che attestava il pagamento del canone ridotto, era privo di carattere oggettivo e immodificabile, poiché proveniva dalle stesse parti della scrittura privata senza data certa. Allo stesso modo si è evidenziato che le ricevute di pagamento, anch’esse prive di data certa, non potevano essere considerate una prova sufficiente dell’anteriorità della scrittura di riduzione del canone. La Cassazione ha notato che, per dimostrare la validità di una scrittura privata nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, è necessario che essa abbia data certa, come previsto dall’ articolo 2704 c.c. In assenza di tale requisito, il contribuente non può opporre la riduzione del canone ai fini fiscali.

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4. Le riflessioni conclusive

Nell’ambito di un rapporto di locazione è possibile che le parti si accordino per una riduzione consensuale del canone. In altre parole, non si può escludere che il conduttore chieda al locatore di ridurre il canone di locazione (per esempio, in considerazione di difficoltà economiche), ed il locatore, intenzionato ad accogliere tale richiesta, formalizzi l’accordo di riduzione del canone. In tal caso, viene modificato l’originario contratto stipulato, con definizione di una riduzione del canone di locazione (mentre, l’opposto accordo di aumento del canone sarebbe nullo ex art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998). Sembra utile ricordare che se le parti concordano una riduzione del canone, il contratto di locazione rimane valido e non si considera sostituito da un nuovo accordo. Questo significa che, in caso di controversie, il locatore non può sostenere che la modifica abbia creato un nuovo contratto, ma solo che ha inciso su un aspetto economico del rapporto esistente. La riduzione del canone di locazione può avere effetti fiscali importanti, tra cui la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette. Se il canone si riduce, la base imponibile su cui si calcola l’imposta diminuisce, determinando un’imposta inferiore. Ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del corrispettivo contrattuale ha effetto, nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 c.c. La registrazione dell’accordo non è obbligatoria, ma è sempre consigliata per evitare contestazioni con l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, la riduzione può essere provata anche con altri mezzi. Alternativamente alla registrazione, ai sensi dell’art. 2704 c.c. sono fatti idonei a dimostrare la data certa anche la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di colui che ha sottoscritto la scrittura, la riproduzione del contenuto della scrittura in atti pubblici o ogni altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. L’assenza di un’elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi, consente al giudice di merito di valutare, con prudente apprezzamento, se sussista un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo, avendo specifica attitudine a dimostrare l’anteriorità della formazione del documento, a dare certezza alla data della scrittura privata (Cass. civ., sez. VI, 12/02/2021, n.3756).