Registrazione tardiva del contratto di locazione: il contratto è nullo?

     Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione 
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: l. n. 311/2004; l. n. 431/1998

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 34156 del 20/12/2019

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio con la convalida dello sfratto per morosità intimato dal locatore nei confronti dell’inquilina a cui era stato locato un immobile ad uso abitativo, con contratto di locazione stipulato nel 2/6/2008 e registrato in data 10/12/2014. Il Tribunale aveva emesso, al contempo, apposito decreto ingiuntivo nei confronti della conduttrice per il pagamento dei canoni di locazione non pagati sino alla data di intimazione dello sfratto. L’inquilina proponeva opposizione avverso detto decreto ingiuntivo innanzi al Tribunale, eccependo l’intervenuta inefficacia del medesimo perché tardivamente notificato e, comunque, deducendo l’inesistenza del credito azionato a causa della mancata registrazione del contratto, effettuata solo nel 2014; inoltre l’opponente, dopo aver sostenuto che il provvedimento di convalida dello sfratto non faceva stato sulla validità del contratto, eccepiva l’inesistenza dell’asserito inadempimento, affermando di aver versato regolarmente il canone di locazione, pattuito in € 800,00 mensili, direttamente in contanti, come preteso dal locatore. L’inquilina, quindi, chiedeva la revoca del decreto opposto e, in via riconvenzionale, previo accertamento della nullità del contratto di locazione, la condanna del locatore alla restituzione di quanto da lui indebitamente percepito; in subordine, chiedeva, previo accertamento che il canone di locazione, per effetto del D.Lgs. n. 23 del 2011, ammontava a soli € 191,73 mensili, la condanna dello stesso locatore alla restituzione delle differenze indebitamente percepite. Il Tribunale, accolto il nodo sull’efficacia del decreto, lo revocava ma condannava la conduttrice al pagamento dei mensili scaduti e non versati, oltre a quelli maturati sino al rilascio effettivo dell’alloggio. La controversia veniva poi sottoposta all’attenzione della Corte di Appello. L’inquilina insisteva principalmente sulla nullità assoluta del contratto che considerava radicalmente invalido e perciò inidoneo a produrre effetti giuridici. Lamentava, poi, di non esser stata ammessa a provare la ragione dell’assenza totale di ricevute dei canoni, da ricondursi in realtà ad un’imposizione del proprietario.

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2. La questione

La registrazione tardiva del contratto di locazione ha effetti retroattivi?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato torto all’inquilina. I giudici di secondo grado hanno precisato che la registrazione è stata qualificata in giurisprudenza, alternativamente, in termini di fattispecie sanante la nullità con effetto retroattivo o in termini di “condicio iuris” di efficacia del contratto, che, laddove avverata, è in grado di attribuire efficacia e vincolatività all’accordo negoziale con effetto retroattivo ex art. 1360 c.c.

In ogni caso, ad avviso della stessa Corte, indipendentemente dall’inquadramento teorico, va pur sempre riconosciuta l’efficacia retroattiva della registrazione. La Corte di Appello quindi ha rigettato l’impugnazione.

4. Le riflessioni conclusive

Secondo la prevalente giurisprudenza, alla registrazione tardiva del contratto di locazione deve riconoscersi efficacia sanante ex tunc. Infatti, l’articolo 1, comma 346 della Legge 311/2004 collega la nullità del contratto esclusivamente alla sua omessa registrazione, tacendo con riguardo all’ipotesi in cui venga registrato tardivamente. In sintesi, non essendo prevista una specifica sanzione di nullità per il ritardo, il contratto che sia stato registrato è comunque valido ed efficace, configurandosi la registrazione tardiva come mera violazione di disposizioni di rilievo tributario e non quale causa di nullità. Principio è confermato dall’articolo 10 comma 3 dello Statuto dei diritti del contribuente. La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l’evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l’efficacia sanante retroattiva (Cass. civ., Sez. III, 20/12/2019, n.34156). Al contrario la denuncia, e la successiva registrazione di un contratto di locazione verbale, non spiega effetti sananti per quanto attiene alla pregressa nullità del rapporto locatizio, derivante dall’omesso rispetto della forma prescritta ad substantiam dall’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998, con la conseguenza che i soggetti eventualmente presenti nei locali assumono la posizione di occupanti abusivi dell’immobile, in assenza di un valido titolo contrattuale Trib. Bari, 10 marzo 2016; Trib. Firenze, 5 novembre 2015).

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