Occupazione vialetto condominiale con manufatto in ferro

Occupare il vialetto condominiale con un manufatto in ferro è un’operazione illecita.
riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 07/06/2011, n. 12310
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1. La vicenda

Un condominio citava in giudizio i titolari di un’attività commerciale chiedendo che il Tribunale accertasse e dichiarasse la violazione da parte dei convenuti del regolamento di condomino e dell’art. 1102 c.c.; in particolare l’attore riteneva illegittima la collocazione nel vialetto condominiale (antistante l’attuale ingresso al negozio dei convenuti) di uno scatolato metallico amovibile con bloccaggio tipo a “baionetta”, di larghezza di cm 40 x una larghezza di cm 200 ed una altezza di cm 23. Il box metallico fungeva da gradino per entrare e uscire dal negozio dei resistenti. Così un locale che avrebbe dovuto avere un solo ingresso fronte strada era stato modificato per realizzare un altro ingresso lato vialetto condominiale. Il condominio pretendeva che i titolari del negozio fossero condannati alla rimozione del manufatto in ferro utilizzato per favorire l’accesso abusivo al locale commerciale.
Si costituivano i convenuti i quali, oltre a chiedere il rigetto della domanda, svolgevano altresì domanda riconvenzionale nella quale chiedevano che fosse accertato e dichiarato il diritto dei convenuti ad utilizzare il viale comune per accedere al locale commerciale di loro proprietà, ordinare al condominio convenuto di rimuovere il cancello pedonale e carrabile, posto sul viale condominiale, nonché la recinzione dello stesso, abusivamente realizzata.
Del resto i convenuti asserivano che la chiusura del vialetto condominiale con l’apposizione di due cancelli era abusiva.
La causa veniva istruita sia con l’escussione dei testi che attraverso una consulenza tecnica d’ufficio.

2. La questione

È lecito il comportamento di un condomino che colloca un manufatto in ferro sul vialetto condominiale per sfruttare un nuovo accesso secondario alla sua unità immobiliare?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai convenuti. Attraverso la CTU è emerso che i convenuti hanno realizzato un vero e proprio ingresso (abusivo) che “sfociava” nel vialetto condominiale. I convenuti hanno ammesso di aver realizzato e posizionato lo scatolato metallico nel vialetto condominiale, sostenendo di essere stati costretti a sostituire il gradino in muratura preesistente con il nuovo manufatto in ferro. Per lo stesso Tribunale, però, tale manufatto in metallo deve essere rimosso in quanto apposto in violazione del disposto di cui all’art.1102 c.c.
In ordine alla domanda riconvenzionale lo stesso giudice ha precisato che l’installazione del cancello è stata oggetto di apposita delibera condominiale mai impugnata.

4. Le riflessioni conclusive

In punto di diritto va osservato che ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: ciò significa che tutti i comproprietari hanno gli stessi diritti di utilizzare il bene comune, con i soli limiti di non poterne modificare la destinazione e di consentire agli altri di utilizzarlo. Oggetto della tutela apprestata dall’art. 1102 c.c., è la preservazione della destinazione complessiva del bene comune, non la mera immodificabilità materiale dello stesso, e il relativo giudizio, che va formulato caso per caso, tenuto conto delle situazioni peculiari, si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per limiti motivazionali.
La nozione di uso e godimento comprende qualsiasi facoltà del partecipante di compiere atti materiali sulla cosa comune, sia che tali atti gli procurino un’utilità immediata senza produrre cose nuove o utilità nuove o maggiori, sia che servano come mezzo per produrre cose nuove (frutti naturali, merci prodotte con il macchinario comune, trasformazioni del bene che migliorano il godimento della cosa). Il legislatore ha evitato qualsiasi elencazione delle facoltà di godimento ed ha attribuito al partecipante il potere di servirsi della cosa comune in tutti i modi che non siano vietati.
La giurisprudenza ha stabilito che in tema di uso della cosa comune, secondo i criteri stabiliti nell’art. 1102, c.c., lo sfruttamento esclusivo del bene, da parte del singolo, che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, anche quando la completa appropriazione riguardi una ridotta parte del bene comune (Cass. civ., sez. II, 10/05/2010, n. 11287). Così è stato affermato che il disposto dell’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, presuppone però che l’utilità, che il condomino intenda ricavare dall’uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima.
In quest’ottica la Cassazione ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l’accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito dei pedoni (Cass. civ., sez. II, 07/06/2011, n. 12310).

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