Neve in ambito condominiale e responsabilità per le cadute dei condomini o terzi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Quando cade la neve e ricopre il cortile e le altre parti comuni dell’edificio, il condominio è costretto a rimuoverla, laddove possibile, per evitare che i singoli condomini, ospiti o i passanti possano subire conseguenze dannose.

In altre parole la neve, da quando comincia a depositarsi sulle parti comuni del caseggiato e sino a quando non si scioglie, diventa, in un certo senso, una parte comune dell’edificio e, in quanto tale, entra a far parte di quei beni che la legge pone sotto la custodia del condominio.

Neve e responsabilità da custodia del condominio

Il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste procurate, sia ai condomini sia a terzi.

Per esonerarsi da responsabilità i condomini devono provare che il danno è determinato dal caso fortuito; quest’ultimo è costituito da tutto ciò che non è prevedibile oggettivamente o che rappresenta un’eccezione alla normale sequenza causale e che ha idoneità causale assorbente.

L’art. 2051 c.c. prevede, quindi, un’ipotesi di responsabilità oggettiva, il cui unico presupposto è l’esistenza di un rapporto di custodia; del tutto irrilevante, per contro, è accertare se il custode sia stato o meno diligente nell’esercizio della vigilanza sulla cosa; quanto all’onere della prova, il danneggiato (condominio o terzo) ha il solo onere di provare l’esistenza di un valido nesso causale tra la cosa ed il danno, mentre il custode ha l’onere di provare che il danno non è stato causato dalla cosa, ma dal caso fortuito.

Si tenga conto che un evento meteorico intenso (si pensi ad abbondanti nevicate protrattesi per diversi giorni) fa perdere, col trascorrere del tempo dal suo accadimento, la sua natura eccezionale, finendo col fare corpo con la cosa stessa (la parte comune nel caseggiato), sicché è a questo bene condominiale, come modificato dall’evento originariamente improvviso (la nevicata), che correttamente va imputato il fatto dannoso che ne deriva (Cass. civ., sez., 1/02/2018, n. 2482). In ogni caso, il comportamento del danneggiato (da valutare anche officiosamente ex art. 1227, comma 10 c.c.) può assumere incidenza causale tale da interrompere il nesso eziologico tra la cosa e il danno quando sia da escludere che lo stesso comportamento costituisca un’evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale (Cass. civ., sez. VI, 3/04/2019, n. 9315; Cass. civ., sez. VI, 11/05/2017, n. 11526).

In particolare, quanto più la situazione di possibile pericolo è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione delle normali cautele da parte dello stesso danneggiato, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso (Cass. civ., sez. III, 6/05/2015, n. 9009). Il caso fortuito, quindi, può consistere nella condotta del danneggiato, ricollegabile all’omissione delle normali cautele esigibili in situazioni analoghe; di conseguenza non può richiedere il risarcimento il condomino scivolato sulla rampa dei box in pieno inverno per la presenza di ghiaccio, che era prevedibile e anche concretamente percepibile, in considerazione dell’idonea illuminazione della parte comune (Cass. civ., sez. VI, 31/01/2017, n. 2556).

A maggior ragione non può pretendere nulla il partecipante al condominio che, nella stagione invernale, di pomeriggio, in una località di alta montagna, si avventuri su un vialetto condominiale “ghiacciato” dopo una copiosa nevicata, cadendo inevitabilmente a terra (Cass. civ., sez. III, 08/06/2015, n.11797).

La caduta di neve dal tetto comune

Dopo un’abbondante nevicata è necessario gestire il pericoloso fenomeno dello scivolamento della massa nevosa formatasi sul tetto qualora la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici (paraneve), la caduta a blocchi verso il suolo.

Per evitare conseguenze dannose nei confronti di passanti o autovetture posteggiate nelle vicinanze è indispensabile che venga prontamente segnalata, con opere o segnali idonei, la presenza del pericolo.

Del resto, molti regolamenti comunali stabiliscono che le operazioni di sgombero avvengano delimitando preliminarmente l’area interessata, arrivando a richiedere la presenza al suolo di persone addette alla vigilanza.

Il problema dei marciapiedi antistanti al caseggiato

Molti regolamenti comunali e ordinanze specifiche sul problema neve, per consentire il passaggio pedonale, richiedono agli amministratori di condominio, e, quindi, ai condomini, lo sgombero dei marciapiedi per tutto il fronte del caseggiato e lo spargimento di un adeguato quantitativo di sale, per evitare la formazione di lastre di ghiaccio, vietando di accumulare la neve sul bordo del marciapiede o sulla carreggiata stradale.

Naturalmente per i trasgressori sono previste sanzioni ammnistrative. Tuttavia il marciapiede è parte della strada e, quindi, del demanio comunale (Marciapiede: parte della strada, esterna alla carreggiata, rialzata o altrimenti delimitata e protetta, destinata ai pedoni: così art 3, comma 33 c.d.s.). Di conseguenza, a prescindere da eventuali ordinanze comunali di senso contrario, è lo stesso Comune a doversi occupare della manutenzione della carreggiata, compreso lo spargimento di sale in periodo invernale (Trib. Torino 5 dicembre 2012). Questo significa che l’ente proprietario di una strada aperta al pubblico transito si presume responsabile dei sinistri riconducibili alle situazioni di pericolo strettamente connesse alla struttura o alle pertinenze della strada.

Trattandosi di responsabilità da custodia, il Comune potrebbe salvarsi dimostrando il caso fortuito, come la colpevole distrazione della vittima, la quale, usando la minima esigibile attenzione, avrebbe potuto avvedersi delle condizioni del percorso se, nei giorni e nella notte precedenti quello dell’evento, vi era stata un’abbondante nevicata e sul marciapiede c’erano neve e ghiaccio sparsi ovunque (Cass. civ., sez. III, 23/12/2020, n. 29466).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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