Si ricorda che per locazioni brevi si intendono le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni.
Tale termine di durata viene ad essere determinato, non solo mediante la somma dei giorni consecutivi di godimento del bene da parte del conduttore, ma anche attraverso il computo di tutti i singoli rapporti di locazione, pur temporalmente distanziati, intercorsi tra le medesime parti lungo l’anno solare considerato.
La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera). Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.
1. Locazioni brevi, Cin e ruolo dell’amministratore
Il CIN per gli affitti brevi è un codice alfanumerico che identifica univocamente ogni struttura ricettiva o immobile destinato a locazione breve. A tale proposito si ricorda che secondo l’articolo 13-ter, comma 1, del Dl 145/2023, al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del Turismo, assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (Cin) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati. È importante evidenziare che il Cin deve essere esposto all’esterno del caseggiato. Di conseguenza il condominio locatore, titolare di un appartamento, che ricorre alle locazioni brevi dovrà apporre il cartello con l’indicazione del Cin in facciata o altra parte comune visibile. Si ricorda che l’apposizione di targhe nel prospetto dell’edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune ex articolo 1102 c.c., corrispondendo alla normale destinazione di questa; ne consegue che l’esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o subordinato al consenso dell’amministratore condominiale (Cass. civ., Sez. II, 21/08/2003, n. 12298). Se, però, con apposita delibera l’assemblea ha individuato un luogo di esposizione e dettato norme a salvaguardia del decoro, l’amministratore si dovrà attivare per garantire il rispetto della volontà assembleare. Quanto sopra, a maggior ragione, se una norma del regolamento condominiale vieta la collocazione di targhe o insegne sulla facciata senza il permesso scritto dell’assemblea. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Il problema key-box
Con Circolare n. 38138 del 18 novembre 2024 il Dipartimento della Pubblica Sicurezza, alla luce dell’intensificarsi del fenomeno delle “locazioni brevi”, ha segnalato la necessità di attuare stringenti misure finalizzate a prevenire rischi per l’ordine e la sicurezza pubblica in relazione all’eventuale alloggiamento di persone pericolose e/o legate ad organizzazioni criminali o terroristiche.
Di conseguenza è stato messo in rilievo che eventuali procedure di check-in “da remoto” sono in contrasto con gli adempimenti previsti dall’art. 109 TULPS, cui sono tenuti i gestori di strutture ricettive, che, pertanto, devono procedere all’identificazione de visu.
In altre parole, è stato vietato il check-in online e da remoto negli alloggi turistici, oltre al divieto di utilizzo, appunto, delle key box e di altre tecnologie di regolamentazione e controllo degli accessi a distanza. L’operazione si concentra in particolare nelle zone a maggiore flusso turistico, come il centro storico, soggetto a vincoli di tutela del decoro urbano e del patrimonio architettonico. A Roma è prevista una sanzione di 400 € a carico del condominio se gli agenti non riescono a risalire al condomino locatore; in ogni caso viene intimato all’amministratore di rimuoverlo entro 7 giorni: in caso di inerzia i vigili rimuoveranno le key-box facendo pagare le spese al condominio (art. 4 Regolamento di Polizia urbana di Roma capitale). La sanzione a carico del condomino dovrebbe gravare per millesimi sulla collettività condominiale, con possibilità di rivalersi sul condomino- locatore inerte (sul quale dovrebbero gravare pure le spese di rimozione). Il divieto riguarda in particolare le aree soggette a Carta Qualità o quelle riconosciute come patrimonio Unesco ma solo se le key box sono collocate su suolo o beni pubblici. In ogni caso anche per le key-box poste all’interno del caseggiato non si può escludere la possibilità per le autorità competenti di sanzionare l’installazione delle stesse ai sensi dell’art. 109 del TULPS, nel caso in cui fosse accertata la violazione delle procedure di identificazione degli ospiti da parte del gestore della struttura ricettiva.
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