Condominio: l’amministratore non ha un generale potere di spesa. Rimborsabili le spese anticipate solo se ratificate dall’assemblea

Biancamaria Consales

Questa la decisione espressa con sentenza n. 5984 del 16 aprile 2012 dalla sesta sezione civile della Corte di cassazione, nei confronti di un ricorso proposto dall’amministratore di un condominio, cui l’assemblea non aveva rimborsato le spese relative al compenso del direttore dei lavori, effettuati alla facciata del condominio, anticipate dall’amministratore. La domanda, rigettata nei primi due gradi di giudizio, veniva riproposta in cassazione: l’amministratore affermava che, avendo agito in qualità di mandatario, aveva diritto alle spese fatte per il mandante rimanendo irrilevante la mancata ratifica della spesa da parte dell’assemblea. Infatti l’assemblea, nel deliberare i lavori alla facciata dell’edificio condominiale, lo aveva incaricato di ricercare un direttore dei lavori, che aveva rilasciato un preventivo solo indicativo. La fattura definitiva, di importo più elevato, era stata giustificata dall’entità dei lavori eseguiti: pertanto, non vi era alcun eccesso rispetto al mandato ricevuto.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. “Non è discutibile che la delibera autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire, ma nulla deliberava in ordine al compenso da attribuire al medesimo” hanno affermato gli ermellini, sostenendo che di conseguenza la decisione in merito al compenso del direttore dei lavori era rimasta nel potere deliberativo dell’assemblea. Trattandosi, poi, di un esborso per spese di manutenzione straordinaria, l’amministratore non era tenuto alla erogazione delle spese che l’art. 1130 c.c. riferisce solo a quelle per la manutenzione ordinaria.

“L’amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea”.

Nella fattispecie, il mandato dato dall’assemblea all’amministratore era circoscritto alla nomina del tecnico ma non comprendeva anche la determinazione del compenso sicché versandosi in attività di straordinaria amministrazione non residuava al riguardo alcun potere di iniziativa del’amministratore.