Il proprietario deve rispondere per bollette non pagate dall’inquilino?

Esiste una norma di legge che imponga al proprietario di un immobile una responsabilità solidale per le obbligazioni contratte dal conduttore relative alla fornitura di servizi essenziali? “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art.  1321 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Genova, Sentenza del 25/03/2022, n. 736

1. La vicenda: le bollette non pagate dal conduttore

Una società fornitrice di servizi idrici chiedeva ed otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo, con il quale veniva ingiunto alla società conduttrice, in solido con le proprietarie dell’immobile, il pagamento della somma di € 34.145,64 (di cui € 12.549,64 a carico delle locatrici), a titolo di corrispettivo per la fornitura di servizio idrico. Le fatture insolute erano intestate alla società conduttrice. Le proprietarie proponevano opposizione al decreto ingiuntivo, deducendo l’infondatezza della pretesa creditoria per plurime ragioni di fatto e di diritto, e chiedendo la revoca del provvedimento monitorio.
Si costituiva in giudizio la società fornitrice di servizi idrici, contestando le difese avversarie, insistendo per la conferma del decreto ingiuntivo e chiedendone la provvisoria esecuzione, istanza quest’ultima respinta dal Giudice. La società opposta ha fondato la propria pretesa creditoria nei confronti delle proprietarie dell’immobile sull’art. 11 del regolamento, il quale stabiliva che “il nuovo soggetto possessore dell’immobile che intenda continuare a usufruire del servizio idrico è tenuto a stipulare un nuovo contratto a proprio nome. In caso di mancata comunicazione della variazione, rispondono in solido degli obblighi contrattuali sia i nuovi utenti di fatto sia il precedente intestatario”. Secondo la tesi della società fornitrice di servizi idrici le opponenti, rientrando nella disponibilità degli immobili a seguito della riconsegna da parte della conduttrice, erano divenute “utenti di fatto” e, non avendo stipulato un nuovo contratto, erano solidalmente responsabili per i debiti pregressi della società conduttrice. “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: il proprietario deve pagare?

La fruizione del servizio idrico, da sola, è idonea a far sorgere un obbligo contrattuale?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla società fornitrice di servizi idrici. A parere del giudice toscano, la società fornitrice di servizi idrici non è riuscita a provare che le proprietarie dell’immobile erano obbligate in solido al pagamento delle fatture insolute. Il Tribunale ha sottolineato che non esiste, nel nostro ordinamento, una norma generale che imponga una responsabilità solidale tra proprietario e conduttore per obbligazioni contrattuali. In altre parole, il fatto che un immobile sia intestato a un soggetto non implica automaticamente che questi debba rispondere dei debiti contratti da chi lo occupa. Secondo il giudice toscano la responsabilità delle proprietarie dell’immobile non poteva fondarsi sull’art. 11 del regolamento predisposto dalla società fornitrice del servizio idrico che era vincolante solo nei confronti di chi aveva sottoscritto il contratto di fornitura. Nel caso esaminato, è stato accertato che le proprietarie non hanno mai firmato alcun contratto con la società idrica, né hanno sottoscritto documenti che dimostrino l’accettazione del regolamento.
Il giudice ha escluso che si fosse formato un contratto per comportamento concludente, ritenendo che la sola fruizione del servizio idrico da parte delle proprietarie, dopo aver riottenuto la disponibilità degli immobili, non costituisse una manifestazione inequivoca di volontà contrattuale. La fruizione del servizio, da sola, non basta a far sorgere un obbligo contrattuale, soprattutto in assenza di una richiesta formale o di una condotta inequivocabile che dimostri la volontà di assumere obblighi di pagamento.

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4. Le riflessioni conclusive

Secondo un principio fondamentale del processo civile in materia di opposizione a decreto ingiuntivo, quando il debitore propone opposizione, il procedimento si trasforma in un ordinario processo di cognizione, e il creditore opposto, cioè colui che ha ottenuto il decreto, assume il ruolo sostanziale di attore (Trib. Napoli 17 febbraio 2025 n. 1655). Nel caso esaminato la società del servizio idrico avrebbe dovuto dimostrare i fatti alla base della sua pretesa, cioè l’esistenza di un valido titolo contrattuale.
Il Tribunale ha ritenuto che la società creditrice non abbia dimostrato l’esistenza di un titolo valido che giustificasse la richiesta di pagamento alle proprietarie, e ha quindi escluso la loro responsabilità solidale. La decisione ha evidenziato che la responsabilità per obbligazioni contrattuali non può essere estesa automaticamente al proprietario dell’immobile, se non in presenza di un chiaro vincolo negoziale. Un regolamento del servizio idrico è un atto predisposto dalla società che gestisce la distribuzione dell’acqua potabile e il trattamento delle acque reflue vincolante esclusivamente nei confronti degli utenti che lo accettano, firmando il contratto di fornitura. Non può vincolare soggetti terzi, come i proprietari dell’immobile, se non hanno aderito formalmente. Inoltre, il giudice ha escluso che la semplice fruizione del servizio potesse generare un contratto per fatti concludenti, in assenza di una condotta inequivoca.

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