Locazione transitoria: prova, simulazione e qualificazione del rapporto

Locazione transitoria: onere della prova e rilevanza della simulazione nella qualificazione del rapporto. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 5 l. n. 431/98
precedenti giurisprudenziali: Trib. Arezzo, Sentenza n. 1087 del 21/10/2022

1. La vicenda: il contratto di locazione transitoria

La vicenda prendeva l’avvio quando la proprietaria di un immobile concedeva in locazione un immobile, sottoscrivendo un contratto di locazione transitorio, con durata annuale e canone da versare in un’unica soluzione. Successivamente la locatrice, prossima alla scadenza del contratto, comunicava al conduttore la cessazione del rapporto locatizio, ma quest’ultimo contestava la natura transitoria dell’accordo, sostenendo che si trattasse di una locazione ordinaria soggetta alla durata legale di quattro anni più quattro.
A fronte del mancato rilascio dell’immobile, la locatrice promuoveva un procedimento di sfratto per finita locazione, chiedendo al giudice di accertare la cessazione del contratto alla data prevista e, in via subordinata, di dichiararne la risoluzione per grave inadempimento, lamentando il mancato pagamento di parte del canone, bollette non saldate e spese per lavori idraulici.
Il conduttore si è inizialmente costituito in giudizio tramite i propri difensori, opponendosi sia allo sfratto che alla richiesta di rilascio immediato, sostenendo l’infondatezza delle accuse di morosità e la validità di un contratto ordinario. Il giudice ha disposto il mutamento del rito e l’avvio della procedura di mediazione obbligatoria, che però si è conclusa senza esito. A seguito della rinuncia al mandato da parte dei suoi avvocati, il conduttore non ha provveduto a nominare un nuovo difensore né ha proseguito nella propria attività difensiva. A quel punto, il giudice, su richiesta della locatrice, chiudeva la fase istruttoria e decideva la causa basandosi solo sulle richieste e prove presentate dalla parte intimante. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

In assenza di prova della simulazione e della consapevolezza del locatore circa l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile, può il contratto di locazione transitorio essere assoggettato alla disciplina ordinaria prevista dalla Legge n. 431/1998?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione alla locatrice. Come ha notato lo stesso giudice lombardo non è emersa alcuna prova del trasferimento della residenza da parte del conduttore, né della consapevolezza della locatrice circa un’esigenza abitativa stabile. Il Tribunale ha messo in rilievo come lo stesso conduttore abbia dichiarato in udienza di non essere interessato all’immobile, rafforzando l’idea che la volontà delle parti fosse effettivamente quella di stipulare un contratto transitorio.
Inoltre, il giudice lombardo ha notato che il conduttore non ha fornito prova documentale del pagamento integrale del canone, sostenendo di aver versato parte dell’importo in contanti, ma senza ricevuta, rendendo impossibile verificare l’effettivo adempimento. Questa condotta ha portato la locatrice a ottenere un decreto ingiuntivo per un importo, comprensivo anche dell’indennità di occupazione per i mesi successivi alla scadenza del contratto. Il decreto non è stato opposto ed è divenuto esecutivo.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha ritenuto infondata la pretesa del conduttore di ricondurre il contratto alla disciplina ordinaria e ha dichiarato la risoluzione del contratto per scadenza, oltre che per inadempimento. Il giudice lombardo ha stabilito che il conduttore dovesse versare alla locatrice un’indennità per l’occupazione dell’immobile, corrispondente all’importo del canone previsto dal contratto, fino al momento in cui l’immobile verrà effettivamente restituito. Inoltre, il conduttore è stato condannato anche a rimborsare le spese legali sostenute dalla locatrice, comprese le parcelle professionali e gli altri costi accessori.

4. Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato, il contratto di locazione stipulato tra le parti era stato redatto come contratto transitorio ai sensi dell’articolo 5, comma 1, della Legge 431/1998. Tale tipologia contrattuale consente una durata inferiore rispetto a quella prevista per le locazioni ordinarie, ma solo in presenza di esigenze specifiche e documentate da parte del locatore o del conduttore.
Chi intende far valere la simulazione di un contratto transitorio deve dimostrare non solo l’assenza dei presupposti legali, ma anche che il locatore fosse consapevole dell’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale. Il contratto di locazione transitoria, se simulato, è da considerarsi concluso al solo scopo di eludere l’applicazione di una norma imperativa, quale l’art. 13 della Legge 431/1998. L’ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l’immobile ad abitazione stabile e primaria o ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione; il conduttore che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria (quanto a durata quadriennale ed equo canone) deve provare la simulazione, dunque la circostanza che il locatore, al momento della stipula della locazione, fosse a conoscenza della esigenza abitativa effettiva “primaria” del conduttore o aveva riconosciuto questa esigenza, oppure l’accordo simulatorio (App. Palermo 16 febbraio 2018 n. 327).

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!