Vizio di un bene del locatore: la prova al conduttore

Se il conduttore non prova che il vizio lamentato appartiene ad un bene del locatore a quest’ultimo non si può imputare alcuna responsabilità
Corte d’Appello di Napoli -sez. IV civ.- Sentenza n. 5408 del 28-12-2022

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando il conduttore (in forza di contratto di siglato in data 3 gennaio 2007) di un appartamento adibito a studio legale si rivolgeva al Tribunale, lamentando che due dei diversi ambienti dell’immobile locato (in particolare, la sala da bagno e la contigua stanza adibita ad archivio) erano stati interessati da rilevanti fenomeni di infiltrazione; inoltre faceva presente che nelle more dei lavori (consistiti nella rimozione della vetusta colonna fecale in eternit) la locatrice aveva continuato ad esigere il pagamento per intero del canone, pur essendo l’immobile solo parzialmente godibile; del resto il ricorrente aggiungeva pure che, a causa di caduta calcinacci, era completamente inutilizzabile il balcone dello studio il cui calpestio era stata interdetto al conduttore; infine notava che la locatrice si era rifiutata di sostituire gli infissi delle finestre divenuti decadenti. Alla luce di quanto sopra, richiedeva che, previo accertamento dei vizi della cosa locata, fosse disposta la rideterminazione del canone locativo mensile dovuto (fin dall’aprile 2010), con condanna della locatrice all’eliminazione dei detti vizi dell’immobile e al ripristino o sostituzione degli infissi delle finestre, nonché al risarcimento dei danni subiti e subendi in relazione al godimento parziale dello stesso. La locatrice si costituiva, tardivamente, eccependo che le lamentate infiltrazioni erano state causate dalla rottura della fecale di proprietà condominiale; in ogni caso notava che solo una piccola stanza dell’appartamento era stata interessata dai lamentati fenomeni infiltrativi oltre che dai conseguenti lavori di riparazione; di conseguenza pretendeva che il giudice dichiarasse la propria carenza di legittimazione passiva in merito alla asserita responsabilità per le infiltrazioni, dovute alla rottura della fecale condominiale e per la conseguente sostituzione dei tubi. La locatrice, poi, richiedeva in altro giudizio lo sfratto per morosità nei confronti dello stesso conduttore. Riuniti i procedimenti il Tribunale notava, tra l’altro, che per la rottura della colonna fecale, il conduttore avrebbe potuto chiedere la riparazione ai sensi dell’art. 1576 c.c. ma non la riduzione del canone o la risoluzione ex art. 1578 c.c., sempre che la rottura non riguardasse la colonna del condominio; in ogni caso aggiungeva che la presenza del tubo danneggiato in eternit non diminuiva in modo apprezzabile l’uso pattuito in quanto si trovava all’interno della muratura e la sua eventuale rottura conduceva all’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni ex art.  1576 c.c. e la sostituzione sotto la vigilanza della autorità sanitaria. In ogni caso osservava che qualora detta conduttura in eternit costituisse un vizio, questo sarebbe stato facilmente riconoscibile dal conduttore al momento della stipula del contratto, essendo notorio che i palazzi costruiti in tempi passati usavano eternit per le tubazioni. Il soccombente conduttore si rivolgeva alla Corte di Appello.

2. La questione

Qualora l’immobile locato diventi parzialmente inutilizzabile per infiltrazioni provenienti dalla condotta fecale condominiale contro chi deve agire il conduttore?

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3. La soluzione

La Corte di Appello ha ricordato che la legittimazione passiva è una condizione costituiva della domanda; il convenuto può limitarsi ad eccepire la carenza, trattandosi di mera contestazione di una condizione dell’azione, ed è onere dell’attore, in presenza di contestazione, dare prova che il soggetto evocato in giudizio è il titolare passivo del rapporto dedotto in giudizio. La mancata prova comporta il rigetto nel merito della domanda.  Chiarito quanto sopra i giudici partenopei hanno notato che il conduttore non ha né allegato, né provato che la conduttura fecale fosse di pertinenza dell’appartamento locato anziché bene condominiale. Non essendoci una sufficiente prova che la condotta fecale in eternit, oggetto di rottura, fosse di proprietà della locatrice non è stato possibile accertare se il conduttore avesse rivolto la sua domanda di riduzione del canone e di risarcimento del danno nei confronti del soggetto legittimato. Anche in secondo grado, quindi, è stata rigettata la sua domanda di riduzione del canone locativo nella misura del 40%.

4. Le riflessioni conclusive

Si deve tenere conto che, in presenza di infiltrazioni che arrechino pregiudizio al materiale godimento di un bene locato derivanti da beni condominiali, non sussiste un obbligo di manutenzione in capo al singolo locatore (salvo che questo ultimo non sia proprietario dell’intero edificio): il locatore non potrebbe dare corso ai lavori di manutenzione e riparazione senza passare da una preventiva delibera condominiale. Una sua eventuale responsabilità è da ricondursi all’esistenza di un obbligo di vigilanza e di attivazione, nelle forme di un’obbligazione di mezzi, consistente nello sforzo diligente, da apprezzarsi alla luce del criterio di buona fede, per mettere l’amministrazione condominiale a conoscenza della situazione di fatto e assumere le iniziative che la legge gli consente per tutelare la sua proprietà e il diritto di godimento del conduttore. Il conduttore, il quale peraltro gode di una autonoma azione extracontrattuale verso il condominio, non può esimersi dal continuare a pagare il canone di locazione o pretendere una riduzione dello stesso adducendo quale giustificativo un inadempimento del locatore alle obbligazioni di cui all’art. 1575 c.c. (Cass. civ., sez. III, 29/03/2018, n. 7766). Del resto, nella vicenda esaminata è emersa la consapevolezza da parte del conduttore che la conduttura rotta era di proprietà del condominio; infatti il conduttore aveva scritto una lettera all’amministratore del condominio lamentando una rilevante perdita di liquidi nell’appartamento proveniente dalla fecale condominiale.