La mancata concessione in godimento di una parte accessoria e precaria del bene pattuito rende nullo il contratto di locazione stipulato?
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Indice
1. La fattispecie
A fronte della notifica del decreto ingiuntivo con cui veniva chiesto il versamento del canone e delle spese accessorie parte conduttrice proponeva ricorso in opposizione avanti al Tribunale di Monza per dichiarare la nullità del contratto di locazione stipulato. In particolare, la società conduttrice che aveva esercitato la propria attività di servizi in uno spazio del Centro Commerciale lamentava di non aver mai avuto a disposizione un locale di pochi metri quadri adibito a bagno esclusivo come previsto dal contratto. Nel costituirsi l’opposta eccepiva come relativamente al locale bagno la mancata consegna dello stesso era stata ininfluente per l’efficacia della locazione visto che il contratto sottoscritto tra le parti prevedeva che il locatore potesse chiedere la restituzione dello stesso in ogni momento e a propria discrezione e che comunque nella più ampia struttura in cui era presente l’immobile locato era presente un locale con medesima destinazione benché comune a più operatori.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione:
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell’anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L’edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell’entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell’insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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2. Il quesito
. Il Giudice del Tribunale di Monza è stato chiamato a pronunciarsi se la mancata concessione di un locale bagno di pochi metri quadrati annesso al punto vendita potesse essere considerato motivo per dichiarare la nullità del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo.
3. Mancata concessione in godimento di parte accessoria e nullità del contratto di locazione: argomentazioni e motivazioni
Il Giudice del Tribunale di Monza, interpretando la relativa clausola contrattuale, ha ritenuto che fosse chiara la volontà delle parti di considerare il locale da adibire a bagno esclusivo come un elemento irrilevante ai fini della quantificazione del canone pattuito.
Ciò in ragione del fatto che la messa a disposizione di detto locale accessorio, oltre ad essere precaria, non aveva inciso sulla volontà negoziale della società conduttrice.
In particolare, l’adito Giudice giungerebbe a tale valutazione considerando che l’ammontare del canone contrattualmente previsto risulterebbe conforme allo spazio di cui era stata, invece, concessa la disponibilità per l’esercizio dell’attività commerciale.
Alla luce di detta considerazione parte conduttrice è stata ritenuta obbligata al versamento del canone e spese accessorie indicate nel decreto ingiuntivo notificato e, pertanto, l’opposizione proposta è stata integralmente rigettata.
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