Locazioni: quali tutele per proprietario e conduttore?

Locazioni, quali tutele?

di Redazione

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Locazioni: come tutelare il conduttore?

Il presente contributo è tratto da

Le locazioni in condominio

Le locazioni in condominio

Saverio Luppino, 2020, Maggioli Editore

L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle...



La tutela del conduttore si realizza attraverso l’art. 1586 c.c., che espressamente prevede l’obbligo del conduttore di dare “pronto avviso al locatore” a pena di risarcimento dei danni, allo scopo di consentire al locatore, senza preclusioni e decadenze, di tutelare il proprio legittimo titolo di proprietà e/o possesso in base al quale ha concesso il bene in godimento.
Il secondo comma dell’art. 1586 c.c., con disposizione di natura più processuale che sostanziale, disciplina il caso del conduttore convenuto in giudizio da parte del
terzo, il locatore deve assumere la lite, in caso di chiamata in causa da parte del conduttore, il quale sarà estromesso dal processo ex art. 108 c.p.c. salvo che quest’ultimo non abbia un interesse personale a rimanere in giudizio, che, tuttavia, deve essere palese e risultare dagli atti del giudizio, ai sensi dell’art. 100 c.p.c.
Interessante il dibattito sviluppatosi in dottrina sull’esperibilità dei rimedi per le molestie di fatto, tra coloro che hanno inteso estendere tout court l’azione di spoglio e non quella di manutenzione, ed altri che ritengono operare tale esplicita estensione nel senso di ritenere l’art. 1585, comma 2 c.c., quale norma estensiva che, riconoscendo al conduttore una legittimazione propria, lo facoltizza all’esercizio di azioni diverse per titolo, ma analoghe per contenuto e funzioni a quelle riconosciute al proprietario e al possessore, che trova la sua fonte nella specifica previsione in materia locatizia e con la medesima logica estende l’applicazione di una tutela anche contro le immissioni ex art. 844 c.c.

Recente giurisprudenza di merito, che ha fatto propri gli insegnamenti della Suprema Corte, ha rilevato come: “In tema di locazioni immobiliari, le immissioni derivanti dagli immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578 c.c., non attenendo all’intrinseca struttura della cosa, né alla sua interazione con l’ambiente circostante, ma dipendendo da fatto del terzo. Le immissioni configurano, dunque, molestie di fatto, ai sensi dell’art. 1585 c.c., per cui, ove siano intollerabili, sono direttamente ascrivibili alla condotta del terzo mentre se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento”.

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Le esigenze abitative primarie

La generale globalizzazione mondiale che ha investito ogni settore della vita quotidiana, non solo quello economico, tanto da coniare da parte dei filosofi il termine
di “società liquida” (Zygmunt Bauman), non ha risparmiato neppure il mondo delle locazioni immobiliari, se è vero che alla normale esigenza abitativa c.d. “primaria”, se ne accompagnano altre, meglio individuate e definibili quali “secondarie”.
La comune esigenza legata alla fondamentale protezione di un diritto all’abitazione, intesa come dimora e/o luogo nella quale si svolgono normali esigenze abitative quotidiane, si è dilatata sino a ricomprendere altri tipi di tutele, non per questo di rango inferiore, ma legate più alla protezione di interessi diversi e non più dipendenti dall’abitazione in quanto tale, ma dalla permanenza in un determinato luogo, per finalità differenti, quindi modernamente individuabili in esigenze di rango “alberghiero” e finalità latu sensu imprenditoriali da parte dei proprietari di alloggi, ma non solo, comunque finalizzate allo sfruttamento economico
dell’immobile e comunque rivolte alla flessibilità e ad una generale “deregulation” nel mercato degli affitti.
Da qui, le esigenze avvertite dal legislatore italiano di regolamentazione parziaria, di un settore, quale quello oggi individuato negli affitti turistici (l. 96/17, art. 4), nell’ottica di una generale deregulation del mercato immobiliare, già investito, successivamente alle modifiche della legge 392/1978, anche per gli immobili ad uso diverso, dalla legge 164/2014, in ordine alle “grandi locazioni commerciali”, con aggiunta di un comma ulteriore all’art. 79 legge 392/1978, rivolto proprio a consentire la generale deroga ad istituti prima ritenuti inderogabili ed ineludibili (durata, avviamento commerciale, prelazione e riscatto, solo per citarne alcuni).

Il diritto di abitazione

Le tutele alle esigenze abitative primarie, seppur scalfite dalle profonde trasformazioni operate dalla legge 431/98, costituiscono ancora all’interno della legge speciale baluardo e garanzia al rispetto del generale diritto di abitazione, se è vero che oltre che dalla “politica”, anche filosofi, architetti ed urbanisti hanno percepito l’esigenza di suggerire argini, al proliferare indiscriminato all’interno dei centri storici delle principali città italiane di soli immobili destinati ad affitti turistici ed all’apertura continua di locali commerciali per solo “food and beverage”, a discapito anche di ciò che i centri urbani delle grandi metropoli hanno rappresentato nel corso del tempo, ossia alla funzione culturale/sociale, specie negli atenei sedi universitarie.
Le spinte di completa deregulation del settore immobiliare hanno di fatto snaturato la destinazione del patrimonio immobiliare urbano, trasformandone le caratteristiche, da affitti a tutela di esigenze abitative primarie e/o per studenti universitari (studio/lavoro) ad esigenze abitative secondarie, la cui destinazione dell’immobile è precipuamente da individuarsi nella “maggior resa, con la minor spesa”.
Su tutte, si pensi alla completa eliminazione delle problematiche, in parte già affrontate e riguardanti il rilascio del bene, che ovviamente nello sfruttamento dell’immobile per esclusiva finalità turistica, risultano di fatto azzerate, stante la temporaneità dell’occupazione e la soggettività degli utenti coinvolti (turisti, viaggiatori, utilizzatori occasionali del bene).

 

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