In mancanza di un regolare contratto scritto di locazione l’occupazione dell’appartamento diventa sine titulo

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Napoli – Sez. IX - sentenza 3259 del 29- 03- 2022

In mancanza di un regolare contratto scritto e nell’impossibilità di ottenere una locazione giuridicamente valida l’occupazione dell’appartamento diventa sine titulo

riferimenti normativi: artt. 1 e 13, L. n. 431/1998; 948 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. Un., Sentenza del 17/09/2015 n. 18214

Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Una locatrice (che aveva un’abitazione in virtù di un rapporto di comodato intercorso con il figlio) locava l’immobile con contratto verbale che prevedeva una iniziale durata quadriennale. Il contratto era stato poi registrato dalla locatrice e prevedeva un canone mensile di € 600,00. Successivamente la stessa locatrice notificava il diniego di rinnovo alla prima scadenza alla conduttrice che non rilasciava l’immobile e dopo la scadenza del contratto aveva cominciato a corrispondere un importo mensile “ribassato”. Il titolare dell’immobile e la madre, in qualità di locatrice si rivolgevano al Tribunale per chiedere con citazione (ritualmente notificata il 24.1.2018) che la convenuta fosse dichiarata occupante sine titulo dell’immobile, con conseguente condanna della stessa al rilascio dell’abitazione, nonchè al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione (quale differenza tra quanto dovuto e quanto effettivamente versato). Gli istanti facevano presente che la convenuta non si era mai resa reperibile per la sottoscrizione del contratto. La convenuta – che si costituiva in giudizio – richiedeva, in via principale, il rigetto delle richieste della locatrice e del figlio, proponendo domanda riconvenzionale intesa a far riconoscere la nullità del contratto di locazione tra le parti concluso in forma solamente verbale, chiedendo, quindi, la riconduzione giudiziale dello stesso nell’alveo di un contratto di locazione validamente costituito, con la determinazione del canone nei limiti di quello concordato dalle associazioni locali delle categorie dei proprietari e dei conduttori e la conseguente condanna dell’attrice alla restituzione di quanto versato in eccedenza. A sostegno delle sue ragioni faceva presente come avesse più volte manifestato l’esigenza di avere un contratto scritto; che però aveva dovuto subire le iniziative della locatrice e restare con un rapporto di locazione privo della formalizzazione scritta; che non era stata avvertita della avvenuta registrazione del contratto verbale, comportamento strumentalmente finalizzato all’intenzione di procedere al diniego del rinnovo della locazione.

2. La questione

Quando il rapporto di locazione non è stato concluso in forma scritta cosa rischia l’occupante dell’immobile?

3. La soluzione

Il Tribunale ha rilevato l’inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta (nel 2018) poiché la relativa richiesta di riconduzione del rapporto di fatto nell’ambito di una locazione giuridicamente valida ai sensi dell’art. 13, comma 5, della legge n. 431 del 1998 non era più formulabile successivamente al 1° gennaio 2016, essendo stata tale disposizione normativa superata a decorrere da tale data per effetto della sostituzione del citato art. 13 con l’art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015. Di conseguenza lo stesso Tribunale ha accolto la domanda principale di condanna al rilascio dell’immobile a carico della convenuta perché dalla stessa detenuto senza alcun legittimo titolo. 


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4. Le riflessioni conclusive

L’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, il requisito della forma scritta ad substantiam, secondo l’orientamento consolidato – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto (App. Roma 1 marzo 2019). In caso contrario si può procedere con azione personale di restituzione che è destinata ad ottenere l’adempimento dell’obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall’attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel “tradens” la qualità di proprietario; da essa si distingue l’azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell’assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la “probatio diabolica”della titolarità del diritto di chi agisce (Cass. civ., sez. II, 10/10/2020, n. 25052). Alla luce di quanto sopra si sono rilevate inutili le osservazioni della convenuta secondo cui la madre del titolare dell’immobile non aveva la legittimazione attiva a proporre l’azione di restituzione per l’intervenuta cessazione del comodato stipulato dalla madre con il proprietario di lei figlio. L’azione personale di restituzione di immobile mira ad ottenere la riconsegna del bene stesso; di conseguenza l’attore può limitarsi alla dimostrazione o dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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