Superbonus: contratto d’appalto valido se delibera è annullata?

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riferimenti normativi: art.  66 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 22/07/2014, n. 16695

1. La vicenda: la delibera dell’appalto Superbonus e l’impugnazione

Con atto di citazione un condomino decide di impugnare la delibera dell’assemblea condominiale del 29 novembre 2023, ritenendola nulla o annullabile. Secondo quanto esposto dall’attore, l’amministratore aveva inviato l’avviso di convocazione il 23 novembre tramite raccomandata, ma il condomino aveva ricevuto l’avviso di giacenza solo il giorno successivo, il 24 novembre, con possibilità di ritiro del documento postale soltanto a partire dal 30 novembre. Questo ha comportato la sua totale impossibilità di conoscere il contenuto della comunicazione prima della riunione, impedendogli di partecipare e di esprimere il proprio parere sulle decisioni prese. L’attore evidenzia che il 13 dicembre 2023 si è tenuta una nuova assemblea. Anche in questo caso il condomino interessato non ha potuto essere presente. A seguito del fallimento della mediazione l’attore ha deciso di impugnare la delibera condominiale dinanzi al Tribunale, sostenendo la violazione dell’art. 66 disp. att. c.c., comma 3 che impone un termine minimo di cinque giorni per la comunicazione della convocazione ai condomini. Inoltre, lo stesso condomino ha evidenziato alcune irregolarità formali, tra cui la mancata indicazione dell’orario di inizio dell’assemblea e dei millesimi condominiali. In conclusione, ha chiesto l’annullamento della delibera e la dichiarazione di inefficacia del contratto approvato durante l’assemblea. Il convenuto ha notato, tra l’altro, che l’assemblea condominiale è stata riconvocata, con lo stesso ordine del giorno della delibera impugnata, per i giorni 21-22 aprile 2024 (oggetto di autonoma impugnazione in altro giudizio) e, in quella sede, l’assemblea ha ratificato la decisione già presa in data 29 novembre 2023, che dunque si è sostituita a quella impugnata. Di conseguenza il condominio ha richiesto dichiararsi cessata la materia del contendere. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Il Giudice che dà atto della cessata materia del contendere con sentenza dichiarativa provvede sulle spese di lite sulla base del criterio della “soccombenza virtuale?

3. La soluzione

Alla luce di quanto emerso in corso di causa circa l’intervenuta ratifica da parte della compagine condominiale della delibera impugnata, il Tribunale ha accolto la domanda volta alla dichiarazione della cessata materia del contendere. Tuttavia il giudice ha esaminato la validità della domanda dell’attore per definire chi sarebbe stato il soccombente virtuale e, di conseguenza, a chi spettasse sostenere le spese processuali. Di conseguenza in primo luogo ha precisato che la delibera impugnata avrebbe dovuto essere annullata, poiché l’avviso di giacenza della raccomandata di convocazione era pacificamente giunto all’attrice in data 24 novembre 2024 e, dunque, in violazione del termine dilatorio di 5 giorni (data assemblea 29 novembre in quanto non deve conteggiarsi il giorno della riunione). Pertanto, la domanda di parte attrice sul punto avrebbe trovato accoglimento con annullamento della delibera assembleare impugnata. Sempre nell’ambito del giudizio di soccombenza virtuale ai fini del regime delle spese di lite, il Tribunale ha osservato che invece sarebbe stata respinta la domanda della condomina relativa alla dichiarazione di nullità/inefficacia del contratto per i lavori di efficientamento energetico.
Come ha osservato il giudice calabrese, anche se una delibera condominiale viene successivamente annullata con una decisione giudiziaria, gli atti già compiuti in base a quella delibera rimangono validi per i terzi che vi hanno fatto affidamento in buona fede. Questo significa che non vi è un’automatica caducazione retroattiva del contratto poiché al momento della stipula la delibera era efficace e non sospesa. Dunque, sulla scorta di quanto ricostruito e tenuto conto della parziale soccombenza virtuale di entrambe le parti, il Tribunale ha disposto l’integrale compensazione delle spese di lite.

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4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento ha confermato che la constatata invalida costituzione dell’assemblea condominiale per intervenuta ricezione del relativo avviso di convocazione oltre il termine previsto dall’art. 66 disp. att. c.c., determina, qualora tempestivamente impugnata, l’annullamento della delibera (Trib. Frosinone 30 aprile 2024, n. 446). In ogni caso se l’avviso di convocazione dell’assemblea viene inviato con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (Cass. civ., sez. II, 25/03/2019, n. 8275). Sotto diverso profilo la decisione esaminata ha sottolineato che il contratto d’appalto stipulato prima della caducazione della delibera di approvazione dei lavori rende irrilevante la sopravvenuta pronuncia giudiziale di annullamento, dovendosi, ai sensi del citato art. 2377, comma 7, c.c., reputare azionabili nei confronti del condomino e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede in esecuzione di una delibera impugnata, anteriormente al suo annullamento. Da ciò consegue che sono fatti salvi nei confronti dei terzi, purché di buona fede, gli effetti dei contratti stipulati in esecuzione di delibera condominiale, successivamente giudizialmente invalidata (Cass. civ., sez. II 22/07/2014, n.16695).

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