Superbonus in condominio: delibera invalida se l’OdG è difforme

Superbonus in condominio: è invalida la delibera adottata dall’assemblea formata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello preventivamente comunicato ai condomini. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: artt.  1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 09/01/2004, n. 143

1. La vicenda: la delibera per il Superbonus

La vicenda inizia a seguito dell’impugnazione di una delibera da parte di una condomina. L’attrice ha precisato di aver ricevuto la convocazione per un’assemblea straordinaria. Tra i punti all’ordine del giorno, il primo riguardava il conferimento di un incarico professionale a un geometra per la preparazione della documentazione tecnica necessaria alla presentazione della CILAS, finalizzata all’ottenimento del Superbonus 110%. Alla convocazione viene allegata una lettera di incarico, contenete i compensi previsti per le varie prestazioni tecniche, tra cui il rilievo del fabbricato, la progettazione architettonica e strutturale, la progettazione termotecnica e la presentazione della pratica alla Pubblica Amministrazione. Successivamente, l’assemblea ha appreso che non sarebbe stato possibile procedere con i lavori usufruendo della detrazione fiscale del 110%. Come ha rilevato l’attrice i condomini hanno deciso comunque di affidare un incarico al geometra, con un compenso complessivo di 67.000 euro, di cui 14.000 euro da versare anche nel caso in cui l’intervento non venisse realizzato. Il tecnico non si sarebbe dovuto occupare solo della documentazione per il Superbonus 110%, ma anche delle attività necessarie per l’accesso a bonus minori. L’attrice ha evidenziato che questo aspetto non era previsto all’ordine del giorno, e i condomini si sono trovati a deliberare su una questione diversa da quella inizialmente comunicata. Inoltre, la stessa condomina ha fatto presente che la possibilità di accedere a un bonus fiscale ridotto comportava un maggiore esborso per i condomini, che avrebbero dovuto sostenere direttamente parte dei costi, compresi i compensi del geometra. Infine l’attrice ha notato che la decisione è stata presa senza una chiara indicazione delle modalità di rimborso delle spese, che avrebbero potuto avvenire attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito, senza però precisare il soggetto cessionario. Di conseguenza l’attrice ha richiesto di accertare e dichiarare l’invalidità della delibera condominiale e, per l’effetto annullarla. Il convenuto ha eccepito, tra l’altro, che l’attrice non aveva sollevato contestazioni sulla discrepanza tra l’ordine del giorno e quanto discusso, neutralizzando così il diritto a impugnare la decisione. Inoltre ha sostenuto che la convocazione dell’assemblea era sufficientemente chiara e dettagliata, mentre la modifica alla lettera di incarico non alterava la sostanza della decisione presa, in quanto l’oggetto dell’incarico al professionista restava invariato. In ogni caso il condominio ha sottolineato che l’assemblea non aveva deliberato su bonus diversi dal Superbonus 110%, ma solo previsto l’eventualità di una riduzione dell’aliquota di detrazione. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.

2. La questione

Se un’assemblea condominiale delibera su un argomento non previsto nell’ordine del giorno, il condomino dissenziente deve contestare la mancata inclusione dell’argomento nell’ordine del giorno, evitando di partecipare alla discussione senza obiezioni?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dichiarato illegittima la delibera impugnata, rilevando una difformità tra l’ordine del giorno e la lettera di convocazione. A parere dello stesso giudice tale discrepanza ha impedito ai condomini di avere un’informazione completa e preventiva riguardo agli argomenti trattati durante l’assemblea, nonché alle implicazioni economiche e pratiche della decisione adottata. Secondo il giudice toscano, la delibera impugnata non è stata neutrale per i condomini, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto. Sebbene l’intervento di ristrutturazione e riqualificazione fosse inizialmente previsto come quasi totalmente gratuito, la decisione ha lasciato aperta la possibilità che una parte dei costi generati venisse trasferita sui singoli condomini. In tal modo, l’assemblea condominiale ha esposto i proprietari a spese impreviste, senza la piena tutela garantita dalle sovvenzioni statali.

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4. Le riflessioni conclusive

Ai fini della validità delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, occorre che l’ordine del giorno elenchi in modo specifico gli argomenti da trattare anche se tale specificità non deve essere intesa come un’indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione, ma deve intendersi nel senso che l’ordine del giorno deve indicare nei termini essenziali gli argomenti da trattare in modo da mettere i condomini in condizione di comprenderli e da poter decidere se intervenire direttamente od indirettamente alla convocata riunione (Cass. civ., sez. II, 09/01/2004, n. 143).
Nel caso esaminato l’assemblea aveva all’ordine del giorno l’affidamento dell’incarico al geometra per l’ipotesi dell’attivazione della procedura che avrebbe condotto il condominio a beneficiare del Superbonus 110 %. Nella lettera di convocazione non erano contemplate alternative e/o ipotesi subordinate. La Cassazione ha già affermato che l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità della convocazione (Cass. civ., Sez. II, 19/11/2009, n. 24456). Nel corso del procedimento, però, dalle testimonianze raccolte è emerso che il delegato dell’attrice ha sottolineato, durante l’assemblea, come l’incarico da conferire al geometra differisse nel contenuto rispetto a quanto indicato nella lettera di convocazione.

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