Superbonus: obbligo fondo art. 1135 c.c. anche per incarico tecnico?

Superbonus: il fondo speciale previsto dall’art.1135 n.4 c.c. deve essere accantonato anche in relazione conferimento dell’incarico professionale ad un tecnico per effettuare studi ed atti relativi all’efficientamento energetico del caseggiato? Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
riferimenti normativi: art.  1135 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bergamo, Sentenza del 22/06/2023, n. 1348

1. La vicenda: il pagamento per la progettazione di interventi per Superbonus

Il caso nasce dal ricorso monitorio presentato da un perito industriale per ottenere il pagamento di compensi legati alla progettazione di interventi di efficientamento energetico, in base al Superbonus 110%. Il Tribunale ha emesso un decreto ingiuntivo che imponeva al condominio il pagamento della somma richiesta.  Di fronte a questa ingiunzione, il condominio ha proposto opposizione, evidenziando la mancanza di una delibera assembleare che conferisse formalmente l’incarico al perito. Di conseguenza sosteneva che la nomina del tecnico era stata suggerita dall’amministratore, poi revocato, senza un mandato chiaro: in altre parole il condominio sosteneva che l’amministratore aveva agito oltre i suoi poteri, rendendo il contratto inopponibile al condominio. In ogni caso sosteneva che non era stato costituito il fondo speciale, previsto dall’articolo 1135 c.c., che avrebbe reso trasparente la spesa agli occhi dell’assemblea. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.

2. La questione

Quando deve essere costituito il fondo straordinario previsto dall’articolo 1135 c.c.?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condomino. Come ha notato lo stesso giudice i condomini – “perfettamente a conoscenza del disposto governativo (in ordine all’efficientamento energetico) e della pratica da svolgere” – avevano deciso all’unanimità di affidare al perito industriale la verifica dello “snodarsi della pratica”. Secondo il giudicante dalla verbalizzazione è emersa chiaramente la volontà dei condomini di affidare al perito sia l’incarico di termotecnico, sia la verifica della documentazione prodotta relativa agli abusi edilizi. A parere del Tribunale lo snodarsi della pratica è un’espressione non felice per indicare che al tecnico – creditore è stato affidato il compito di svolgere la progettazione di interventi di efficientamento energetico, per quanto di sua competenza. Gli eventi successivi hanno di fatto confermato l’intento condiviso tra le parti, poiché il perito industriale ha preso parte attivamente alla vita condominiale, partecipando alle assemblee e alle riunioni, visitando gli appartamenti e redigendo documenti, sempre sotto la supervisione dei condomini, del consiglio di condominio e dell’amministratore. Questo comportamento rafforza la percezione che l’incarico fosse accettato e riconosciuto. Il Tribunale ha dunque riconosciuto che l’incarico è stato effettivamente conferito e ha escluso che si trattasse di una prestazione a titolo gratuito. In ogni caso il giudice ferrarese ha precisato che il conferimento di un incarico professionale a un tecnico per la valutazione dell’efficientamento energetico, non costituisce di per sé né un’opera di manutenzione straordinaria, né un’innovazione. Di conseguenza, non era necessario accantonare un fondo speciale, come invece previsto dall’ articolo 1135 c.c., comma 4, per le spese straordinarie deliberabili dall’assemblea.

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4. Le riflessioni conclusive

L’art. 1135 c.c. comma 1 n. 4) prescrive che l’assemblea dei condomini provveda alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.  Quindi, tale fondo può avere un importo pari all’ammontare dei lavori ovvero può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento. Il preventivo allestimento del fondo speciale, inoltre, è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere; la norma, difatti, tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del caseggiato e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi. Pertanto, la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria che non preveda la costituzione del fondo speciale è da considerarsi nulla, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale (così, ad esempio, Trib. Napoli Nord 22 febbraio 2024, n. 1004). È evidente, quindi, che l’art. 1135, n. 4, c.c., contempli l’obbligo dell’assemblea di costituire il “fondo speciale” ma solo in relazione ad opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (e non per incarichi professionali relativi a probabili opere future). Tuttavia manca un esplicito intervento normativo per poter affermare che detto fondo vada costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa.