Per lo studio di fattibilità richiesto dal condominio la società di consulenza deve essere ricompensata anche se l’incarico non è scritto? Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Monza, Sentenza del 28/12/2024, n. 3106
Indice
1. La vicenda: l’incarico non scritto per lo studio di fattibilità
La vicenda in questione ruota attorno al decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale, che ha imposto al condominio il pagamento di € 24.780,00, oltre interessi e spese processuali. Il condominio ha deciso di opporsi, avanzando una serie di contestazioni. Innanzitutto, il condominio ha evidenziato che i lavori di efficientamento energetico, al centro della controversia, dovevano essere approvati solo a condizione che risultassero completamente coperti dal Superbonus 110%, senza alcun costo aggiuntivo per i condomini. L’opponente ha evidenziato che le verifiche successive hanno mostrato che, al contrario, vi erano spese non coperte dall’incentivo, pari a €114.742,94, oltre ad altri costi detraibili al 50%. Il condominio ha lamentato poi una mancanza di trasparenza da parte dell’amministratore (poi revocato), il quale avrebbe ritardato la consegna di dettagli economici fondamentali, come il computo metrico dei lavori. Un aspetto ancora più critico ha riguardato la validità della documentazione su cui si basava la pretesa economica. Secondo il condominio, la proposta contrattuale inizialmente non era firmata e la sottoscrizione dell’amministratore era comparsa solo dopo la sua revoca da parte dell’assemblea. Infine, l’opponente ha notato che, durante l’assemblea dell’8 marzo 2022, i condomini non solo hanno deciso di non approvare i lavori, ma hanno anche revocato l’incarico all’amministratore. Di fronte a tutto ciò, il condominio ha chiesto al Tribunale di revocare il decreto ingiuntivo e di dichiarare nullo o inefficace il documento su cui si basano le pretese economiche. In subordine, ha chiesto una riduzione delle richieste economiche, in linea con le attività effettivamente svolte. La ditta opposta ha sottolineato che l’incarico per la progettazione era stato formalmente conferito durante l’assemblea condominiale. In quella sede era stato stabilito, attraverso una delibera, che, una volta completate le attività di progettazione, il condominio sarebbe stato tenuto al pagamento dell’importo forfettario di 20.000,00 €, indipendentemente dalla decisione di proseguire o meno con l’esecuzione dei lavori. Pertanto, la ditta ha sostenuto la legittimità della propria pretesa economica sulla base degli accordi approvati e deliberati dall’assemblea. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito. Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.Fabiola PietrellaDottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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2. La questione
Il contratto atipico di incarico richiede la forma scritta?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Dalla documentazione è emerso che l’assemblea straordinaria del condominio ha deliberato, all’unanimità, di affidare alla società opposta la progettazione delle opere di efficientamento energetico e, se possibile, la loro esecuzione, secondo le agevolazioni previste dal Superbonus 110%. Come ha sottolineato il giudice milanese, è stato pattuito che, in caso di mancata realizzazione dei lavori, il condominio sarebbe stato comunque obbligato a pagare la somma forfettaria di 20.000 euro per le attività di progettazione già svolte. Del resto la società ha effettivamente portato a termine le attività progettuali, inclusi sopralluoghi, l’elaborazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE Convenzionale) e la redazione di un Audit Energetico che dimostrava la possibilità di ottenere il doppio salto di classe energetica richiesto dal Superbonus.
Il Tribunale di Milano non ha ritenuto rilevante la mancata sottoscrizione del preventivo da parte dell’amministratore di condominio. A parere dello stesso giudice è stato determinate il verbale di assemblea nel quale si sono incontrate la volontà dei condomini e l’accettazione da parte del legale rappresentante della società.
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4. Le riflessioni conclusive
L’incarico professionale è un contratto in base al quale un professionista si impegna a svolgere determinate attività o a fornire determinati servizi per conto di un cliente.
Il contratto atipico di incarico risulta negozio a forma libera con la conseguenza che può essere concluso per fatti concludenti, anche nell’ambito di una intesa intervenuta in assemblea o con scambio di mail. Nel caso esaminato è stato certamente determinate il verbale assembleare dal quale è emerso come l’assemblea abbia deciso “valutata la fattibilità delle detrazioni del superecobonus per l’esecuzione a costo zero per il condominio, il condominio stesso si impegna, solamente nel caso che a seguito di verifiche sia fattibile, a effettuare tutte le opere relative al superecobonus con la società….; qualora ultimate le attività di progettazione si decida non effettuare le opere con…., sarà tenuto a corrispondere il corrispettivo per le attività progettuali sopra descritte, determinate forfettariamente in euro 20000,00 (ventimila/00) + 5% spese accessorie/cassa professionale + iva”. Per la Cassazione la prova dell’avvenuto conferimento dell’incarico, quando il diritto al compenso sia dal convenuto contestato sotto il profilo della mancata instaurazione di un siffatto rapporto, può essere data dall’attore con ogni mezzo istruttorio, anche per presunzioni, mentre compete al giudice di merito valutare se, nel caso concreto, questa prova possa o meno ritenersi fornita, sottraendosi il risultato del relativo accertamento, se adeguatamente e coerentemente motivato, al sindacato di legittimità (Cass. civ., sez. II, 24/01/2017, n. 1792).
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