Sospensione del canone: legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale La Spezia – Sez. IX - sentenza n. 170 del 08-03-2022

Non è lecita la sospensione del canone di locazione quando non viene provato un inadempimento da parte del locatore o comunque l’inadempimento non sia tale da impedire o limitare in maniera rilevante il godimento dell’immobile

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 1460 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 22/06/2020 n. 12103

1. La vicenda

Il locatore di un locale ad uso commerciale intimava lo sfratto per morosità nei confronti di una società conduttrice (atto notificato in data 13 maggio 2019), lamentando il mancato pagamento dei canoni per i mesi di marzo, aprile e maggio 2019. Si costituiva in giudizio la società convenuta la quale, in primis, rilevava come, in realtà, ad essere inadempiente era il locatore. In secondo luogo, evidenziava che nella gestione dell’autorimessa era subentrato un terzo soggetto, in forza di un contratto di affitto di azienda (del 7 gennaio 2019), con il quale era stato prevista anche la cessione del contratto di locazione. A tale proposito la stessa convenuta faceva presente di aver dato tempestiva comunicazione al locatore ex art. 36 L. n. 392 del 1978 di tale cessione, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni per i mesi in contestazione era da imputarsi esclusivamente al sub-conduttore. Alla luce di quanto sopra con domanda riconvenzionale richiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore e la condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti (da quantificarsi in somma non inferiore ad Euro 60.000,00).

Per l’udienza di convalida interveniva volontariamente il sub-conduttore che chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice e la

condanna del locatore e del sub-locatore, ciascuno per la propria competenza, all’esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l’immobile locato idoneo all’uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni. Successivamente il giudice ordinava il rilascio dell’immobile e disponeva il mutamento di rito per decidere sulle eccezioni riservate sollevate dalle parti convenute, concedendo termine per il deposito di memorie integrative. Esperito inutilmente il tentativo di mediazione ed istruita la causa tramite l’escussione di testi e l’acquisizione di prove documentali, veniva fissata udienza di discussione. Nelle more del procedimento l’immobile veniva rilasciato. In ogni caso il locatore nelle conclusioni insisteva perché fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione commerciale per grave inadempimento della conduttrice, con condanna della stessa al pagamento dei canoni maturati a far data dal mese di marzo 2019 sino alla data di riconsegna del bene febbraio 2020; inoltre chiedeva fosse rigettata la richiesta di risarcimento dei danni. La convenuta invece pretendeva l’ordine di esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l’immobile locato idoneo all’uso convenuto.

2. La questione 

Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione?


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3. La soluzione  

Il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice. In particolare secondo lo stesso giudice la sospensione del pagamento del canone è da considerare illegittima atteso che dall’istruttoria svolta e dalla relazione peritale depositata in atti è risultato che, seppur il fondo locato presentasse dei vizi, questi non hanno mai impedito né limitato l’utilizzo dello stesso come autorimessa, né è stata fornita la prova dei danni lamentati (e un’eventuale CTU sul punto, stante le allegazioni delle parti, sarebbe stata meramente esplorativa). L’inadempimento, quindi, è risultato certo e grave, sia per l’ammontare dei canoni non pagati sia per la complessiva durata della morosità.

4. Le riflessioni conclusive 

Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui per l’appunto viene remunerato l’obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587, n. 2 c.c.). Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio. Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell’art. 1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l’alterazione dell’equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass. civ., Sez. III, 27/09/2016, n. 18987). Si tenga conto però che secondo un recente orientamento il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. civ., Sez. III, 25/06/2019, n. 16918).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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